Инвестирование в недвижимость. Вопрос по застройщику

Форум для трейдеров, инвесторов и аналитиков отечественного фондового рынка.
Аватара
invidio
Новичок
Сообщения: 14
Зарегистрирован: 30 авг 2013, 20:54

Re: Инвестирование в недвижимость. Вопрос по застройщику

Непрочитанное сообщение invidio » 31 авг 2013, 11:39

Хитрая Лиса писал(а):
invidio писал(а): На мой взгляд это не совсем спекуляция, если человек все же решает вложить свои деньги в недвижимость на стадии строительства, а потом вдруг решит её продать. Ведь это же не человек накручивает цену на недвижимость, а цена сама вырастает за счет уменьшения рисков
А если упадёт в цене?
Ну значит инвестиция была не выгодной. Ведь прежде чем вложиться необходимо взвесить все за и против и конечно же рассмотреть все риски, если вкладываешь в недвижимость на этапе строительства, то они всегда есть. Но за-то и прибыль можно увеличить в двое буквально за 1-1,5 года. Смотря куда вложить.

Аватара
Хитрая Лиса
Практикант
Сообщения: 38
Зарегистрирован: 24 июл 2013, 19:39

Re: Инвестирование в недвижимость. Вопрос по застройщику

Непрочитанное сообщение Хитрая Лиса » 01 сен 2013, 07:30

invidio писал(а):
Хитрая Лиса писал(а):
invidio писал(а): На мой взгляд это не совсем спекуляция, если человек все же решает вложить свои деньги в недвижимость на стадии строительства, а потом вдруг решит её продать. Ведь это же не человек накручивает цену на недвижимость, а цена сама вырастает за счет уменьшения рисков
А если упадёт в цене?
Ну значит инвестиция была не выгодной. Ведь прежде чем вложиться необходимо взвесить все за и против и конечно же рассмотреть все риски, если вкладываешь в недвижимость на этапе строительства, то они всегда есть. Но за-то и прибыль можно увеличить в двое буквально за 1-1,5 года. Смотря куда вложить.
За 1-1.5 года? Вдвое? Это куда же мне нужно вложиться чтобы так быстро отбить свои?) выше уже говорли о разных видах спекулятивного инвестирования и просто инвестирования. если рассматривать такую схему как основную в плане недвижимости то я сильно сомневаюсь, что можно отбить своё за 1,5 года.

Сейчас у нас на балансе есть таунхаус в небольшом посёлке на этапе строительства. Брали первую очередь полгода назад. Так за всё время первая очередь поднялась в цене всего на 600 000 рублей. Не скажу что до окончания строительства мало времени, но не уверена, что удастся получить за него (если продавать) 100% чистыми. 30% - максимум! И это не смотря на хорошую репутацию застройщика, интересную уникальную архитектуру и популярное сейчас Пятницкое шоссе! Менеджер в Инкоме, когда мы только подбирали посёлок, давал прогноз от 45% до 60%, но не 100%. Может я сльно и не вникала, так как покупали для себя, а не на продажу. Но сейчас вникаю, пытаюсь понять что есть что. Хотелось бы точных (примерно разумеется) данных.

Аватара пользователя
traderkr
Старожил
Сообщения: 1119
Зарегистрирован: 18 ноя 2006, 15:15
Откуда: Канада

Re: Инвестирование в недвижимость. Вопрос по застройщику

Непрочитанное сообщение traderkr » 02 сен 2013, 03:50

Уважаемые собеседники. Советую перечитать внимательно мои предыдущие ответы.
1. Инвестирование в общем смысле - это вложение капитала с целью извлечения прибыли. Это определение, оно не обсуждается.
2. Спекуляция - это сокращение от фразы спекулятивная инвестиция. Чёткого определения не имеет. Как правило подразумевает кратковременную пассивную инвестицию с высокой степенью риска.
3. Чтобы накрутить на недвижимости 300% прибыли, достаточно купить её под депозит в 10% от стоимости проэкта и перепродать через год на 30% выше полной начальной цены. Вам вернётся 4-е капитала вложенных в данную спекуляцию. 90% от цены по которой готовая недвижимость выкупается у застройщика, покрывается новым покупателем. Это не ваши деньги и считать прибыль на них нечего.
Строго говоря, есть прибыль на капитал - в данном случае 300%. И есть прибыль на asset - всего 30%.
4. Ваш капитал = Активы (assets) - Обязательства. В данном случае ваш капитал 10% от стоимости жилья, допустим 20К от 200К. Ваши обязательства (отсроченные) - 180К. Если ваши активы вырастают на 30%, а ваши обязательства при этом не меняются, то при продаже жилья за 260К - вы закрываете свои обязательства (180К) и кладёте в карман 80К, из которых 20 - это начальный капитал и 60 - прибыль.
5. Такую инвестицию можно назвать спекулятивной, поскольку она пассивная, с высоким риском (за счёт отсроченных обязательств) и с очень высоким возвратом за короткое время (300% за год)

Получение процентов по долговым обязательствам (облигациям) - это тоже инвестиция.
Всё что подпадает под понятие в п.1 - это инвестирование.

Аватара пользователя
traderkr
Старожил
Сообщения: 1119
Зарегистрирован: 18 ноя 2006, 15:15
Откуда: Канада

Re: Инвестирование в недвижимость. Вопрос по застройщику

Непрочитанное сообщение traderkr » 02 сен 2013, 03:55

invidio писал(а):Как по мне, так в данной ситуации, если уж считать, что покупка недвижимости с целью продать - это спекуляция, то в вашем случае вы тоже спекулянт, ведь у вас те же цели в данном примере.
Нет, я в данном случае, я не спекулянт, поскольку моя инвестиция - не пассивная. Я совершаю реальные действия, позволяющие увеличить цену товара (привожу его).
Однако, повторюсь, спекляция - это понятие расплывчатое.
А цели у всех одинаковые - увелечение капитала путём его вложения в ...

Аватара пользователя
traderkr
Старожил
Сообщения: 1119
Зарегистрирован: 18 ноя 2006, 15:15
Откуда: Канада

Re: Инвестирование в недвижимость. Вопрос по застройщику

Непрочитанное сообщение traderkr » 02 сен 2013, 04:07

invidio писал(а):На мой взгляд это не совсем спекуляция, если человек все же решает вложить свои деньги в недвижимость на стадии строительства, а потом вдруг решит её продать. Ведь это же не человек накручивает цену на недвижимость, а цена сама вырастает за счет уменьшения рисков и в дальнейшем её можно или сдавать, или продать, как кому удобнее. С одной стороны в таких делах грань очень тонка, но мне все же кажется, что это будут инвестициями в недвижимость, а уж долгосрочными или краткосрочными это уж как сам инвестор решит.
Ведь если мы купим слиток золота и через год-два его продадим, то мы инвесторы, а если недвижимость купим, она достоится и мы её продадим, то мы уже спекулянты?
Вы, к сожалению, не внимательно прочли описание понятия "спекулянт". И упорно исходите из представлений дурацкого советского уголовного кодекса.
1. Как раз тот, кто накручивает цену путем совершения некоторых действий - не является спекулянтом (или является им в меньшей мере, уж как хотите).
2. Если вы купили слиток золота, а через год-два его продали - вас тоже можно назвать спекулянтом. Особенно, если вы к примеру заняли у меня денег под 10% в год. Купили золото (за мои деньги), исправно платите мне процент, а потом перепродали его через два года за 1.5 цены.
3. В первую очередь надо запомнить, что спекулянт - это звучит гордо. Спекулянт - это ни отрицательный герой из советского журнала "Крокодил", а очень нужный и уважаемый участник инвестиционных операций и экономических процессов.

Аватара пользователя
traderkr
Старожил
Сообщения: 1119
Зарегистрирован: 18 ноя 2006, 15:15
Откуда: Канада

Re: Инвестирование в недвижимость. Вопрос по застройщику

Непрочитанное сообщение traderkr » 02 сен 2013, 04:10

Хитрая Лиса писал(а):А, ну если так разграничить, то многое можно уложить в какие-то рамки намного проще просто абстрогировавшись от слова инвестиция в принципе. В схему с категориями инвестиций можно уложить что угодно - от покупуи и перепродажи до вложения некой суммы за %.
Вложение некой суммы под проценты, или же одалживание суммы под проценты - самая что ни на есть инвестиция. Не надо абстрагироваться от слова "инвестиция" - надо понять и запомнить неоднократно повторённое определение "инвестирование".

Аватара
Хитрая Лиса
Практикант
Сообщения: 38
Зарегистрирован: 24 июл 2013, 19:39

Re: Инвестирование в недвижимость. Вопрос по застройщику

Непрочитанное сообщение Хитрая Лиса » 02 сен 2013, 07:16

traderkr писал(а):
Хитрая Лиса писал(а):А, ну если так разграничить, то многое можно уложить в какие-то рамки намного проще просто абстрогировавшись от слова инвестиция в принципе. В схему с категориями инвестиций можно уложить что угодно - от покупуи и перепродажи до вложения некой суммы за %.
Вложение некой суммы под проценты, или же одалживание суммы под проценты - самая что ни на есть инвестиция. Не надо абстрагироваться от слова "инвестиция" - надо понять и запомнить неоднократно повторённое определение "инвестирование".
Нет нет! Не от самого слова в том его значении, что вы писали выше. А от того понятия, что сейчас приписывают этому слову (в том числе и в рекламе), т.е. какую-то конечную фазу, хотя (и из вашихже слов) это понятие имеет не линейный вектор. Я именно возвращаю (для себя по крайней мере) в это понятие то, что оказалось за рамками благодаря искажению самого смысла.

На примере: беря кредит на покупку чего-либо, что я планирую продать, придав теми или иными действиями этому товару большую стоимость, я действую по схеме, которую вы описали выше. При этом в случае неудачи теряю ту сумму, которую брала+% на неё, но не стоимость того товара, что преобретаю. Т.е. нельзя сказать, что я теряю сумму инвестиции, которую планировала увеличить, я лишь теряю сумму кредита +% потому как сам предмет инвестиции остаётся у меня и вопрос его стоимости на момент продажи и есть тот риск, который можно или нельзя спрогнозировать.

Аватара пользователя
traderkr
Старожил
Сообщения: 1119
Зарегистрирован: 18 ноя 2006, 15:15
Откуда: Канада

Re: Инвестирование в недвижимость. Вопрос по застройщику

Непрочитанное сообщение traderkr » 02 сен 2013, 07:32

Не понял. :cnf:

Аватара
Хитрая Лиса
Практикант
Сообщения: 38
Зарегистрирован: 24 июл 2013, 19:39

Re: Инвестирование в недвижимость. Вопрос по застройщику

Непрочитанное сообщение Хитрая Лиса » 02 сен 2013, 07:45

traderkr писал(а):Уважаемые собеседники. Советую перечитать внимательно мои предыдущие ответы.
1. Инвестирование в общем смысле - это вложение капитала с целью извлечения прибыли. Это определение, оно не обсуждается.
Уже не обсуждается:)
traderkr писал(а): 2. Спекуляция - это сокращение от фразы спекулятивная инвестиция. Чёткого определения не имеет. Как правило подразумевает кратковременную пассивную инвестицию с высокой степенью риска.
Именно об этом я и говорю. Т.е. мои действия в случае с примером выше (о покупке и продаже таунхауса) как раз попадают под эту категорию оставаясь при этом инвестицией, пассивной инвестицией - купил, выждал, продал. Для увеличения стоимости таунхауса я ничего не делаю. Только жду, например, окончания строительства, когда таунхаус поднимется в цене от первоначальной стоимости или от стоимости, по которой я его покупаю.

Но у меня есть три варианта развития событий:

1. Я покупаю и жду окончания строительства чтобы продать дороже на ту сумму, на которую таунхаус поднимется в цене в принципе.
2. Я покупаю и продаю таунхаус в тот момент, когда считаю это наиболее выгодным (до окончания строительства или намного позже).
3. И третий вариант, когда я не просто покупаю и продаю, но и делаю что-то для увеличения его стоимости. например достраиваю третий этаж или провожу внутренние коммуникации и делаю всю планировку.

В первых двух случаях я могу потерять столько же сколько и застройщик и, скорее всего, ничего не потерять. Но и получить тот минимум, который запрогнозировала для себя. В третьем случае я могу потерять все средства, которые вложила в ремонт, так как это может как увеличить стоимость недвижимости, тк и уменьшить. Но и получить могу в несколько раз больше, чем в первых двух случаях.

В результате для себя я всё-таки разделяю на два типа инвестиций - активная и пассивная. Т.е. либо я ничего не делаю и получаю ровно от прогнозируемого +/-, либо я что-то делаю и получаю или теряю больше.

Теперь о средствах для инвестиции...
traderkr писал(а):3. Чтобы накрутить на недвижимости 300% прибыли, достаточно купить её под депозит в 10% от стоимости проэкта и перепродать через год на 30% выше полной начальной цены. Вам вернётся 4-е капитала вложенных в данную спекуляцию. 90% от цены по которой готовая недвижимость выкупается у застройщика, покрывается новым покупателем. Это не ваши деньги и считать прибыль на них нечего.
Строго говоря, есть прибыль на капитал - в данном случае 300%. И есть прибыль на asset - всего 30%.
Выше я говорила исключительно о вложении тех средств, что у меня есть прямо сейчас и являются моими, не займом, не кредитом. Ваш расчёт понятен и прост с точки зрения математики, но пока тяжеловат для меня с точки зрения практики так как несёт в себе не текущий риск, а долгосрочный. Т.е. если в первом случае я теряю своё без обязательство, то во втором – присутствуют дополнительные обязательства, потери по которым могут появиться в будущем при неудаче с вложением.
Т.е. весь вопрос в спросе на тот объект инвестиции, что у меня есть. Риск в данном случае невозможно распределить или перераспределить – он полностью на мне. Только в первом случае обязательств на стороне у меня быть не может, во втором – они есть, что напрягает в процессе подбора объекта и на весь период реализации этого вложения.
traderkr писал(а):4. Ваш капитал = Активы (assets) - Обязательства. В данном случае ваш капитал 10% от стоимости жилья, допустим 20К от 200К. Ваши обязательства (отсроченные) - 180К. Если ваши активы вырастают на 30%, а ваши обязательства при этом не меняются, то при продаже жилья за 260К - вы закрываете свои обязательства (180К) и кладёте в карман 80К, из которых 20 - это начальный капитал и 60 - прибыль.
5. Такую инвестицию можно назвать спекулятивной, поскольку она пассивная, с высоким риском (за счёт отсроченных обязательств) и с очень высоким возвратом за короткое время (300% за год)
Короткое время возврата, если честно, напрягает именно своей рисковой составляющей. Подсознательно хочется максимально обезопасить себя с точки зрения возможной непродажи недвижимости. Но я понимаю, что сделать это невозможно. При положительном исходе максимум, что я потеряю - % от основной суммы стоимости недвижимости+% от вложенных средств, т.е. активов. Всё верно?
traderkr писал(а):Получение процентов по долговым обязательствам (облигациям) - это тоже инвестиция.
Всё что подпадает под понятие в п.1 - это инвестирование.
Мне бы с недвижимостью разобраться для начала : ) Пока картина хоть и вырисовывается, но как-то абстрактно. Но начиналось всё с квадрата Малевича, так что не всё потеряно, как я думаю: )

Аватара
Хитрая Лиса
Практикант
Сообщения: 38
Зарегистрирован: 24 июл 2013, 19:39

Re: Инвестирование в недвижимость. Вопрос по застройщику

Непрочитанное сообщение Хитрая Лиса » 02 сен 2013, 07:50

traderkr писал(а):Не понял. :cnf:
Слову "инвестиции" приписывают слишком много значений, которыми она не является.

Если по второму, то первоначально я как-то думала, что при фатальной неудаче я теряю все средства, инвестированные в недвижимость.Даже не знаю почему такая мысль плотно засела у меня в голове!

Сейчас расклад примерно такой: теряю деньги, вложенные в покупку недвижимости минус стоимость сделки по продаже. Т.е. если мой таунхаус мне стоил, например, 5 млн. руб, а продала я его за 4,5 млн. руб, то я теряю не 5 млн. руб, а всего 0,5 млн. руб. В случае же удачной сделки % может быть от 0%, т.е. фактическая стоимость на момент покупки, и выше, например, как вы расписали выше.

Надеюсь, что сейчас уже правильно:)
Последний раз редактировалось Хитрая Лиса 02 сен 2013, 08:55, всего редактировалось 1 раз.

Аватара
Хитрая Лиса
Практикант
Сообщения: 38
Зарегистрирован: 24 июл 2013, 19:39

Re: Инвестирование в недвижимость. Вопрос по застройщику

Непрочитанное сообщение Хитрая Лиса » 02 сен 2013, 07:53

traderkr писал(а):Не понял. :cnf:
Извините :red:

Аватара пользователя
traderkr
Старожил
Сообщения: 1119
Зарегистрирован: 18 ноя 2006, 15:15
Откуда: Канада

Re: Инвестирование в недвижимость. Вопрос по застройщику

Непрочитанное сообщение traderkr » 02 сен 2013, 10:07

Ну в принципе сейчас всё правильно и я, честно говоря, не понимаю проблемы.
Единственное, что могу добавить, что кроме рыночных рисков (т.е. изменения цены), есть риски нерыночные - например невыполнение застройщиком своих обязательств. Банкротство застройщика, к примеру. И тогда вся денюшка тю-тю.
Что же касается варианта с "достройкой" - то это просто возможный вариант управления инвестицией (как и сдача в рент). На мой взгляд, весьма сомнительный на рынке нового жилья.
У нас существует так называемые "флипы" - покупается убитый дом. "Убитый" с точки зрения отделки. Делается renovation, ставится дешевая сантехника известных брендов, самый дешёвый вариант солидного hardwood (паркета) и т.д. Дом выглядит как с иголочки и продаётся с серьёзной накруткой. Чтобы заниматься такими вещами надо быть профи в ремонтных работах и подобрать подходящий дом. Риски все те же - рост процентной ставки по ипотеке может привести к обвалу на рынке жилья.
Вообще-то, лично я не являюсь сторонником излишних инвестиций в недвижимость. Достаточно иметь хороший дом, в котором сам живёшь, можно ещё и котедж. Остальные деньги (если есть) стоит распихать по другим инструментам.

Аватара
Хитрая Лиса
Практикант
Сообщения: 38
Зарегистрирован: 24 июл 2013, 19:39

Re: Инвестирование в недвижимость. Вопрос по застройщику

Непрочитанное сообщение Хитрая Лиса » 02 сен 2013, 10:29

traderkr писал(а):Ну в принципе сейчас всё правильно и я, честно говоря, не понимаю проблемы.
Спасибо! значит я не безнадёжна в этом плане:)
traderkr писал(а):Единственное, что могу добавить, что кроме рыночных рисков (т.е. изменения цены), есть риски нерыночные - например невыполнение застройщиком своих обязательств. Банкротство застройщика, к примеру. И тогда вся денюшка тю-тю.
Ну об этих рисках я не упоминаю, так как они само собой разумеющиеся, .е от них никуда не деться в принципе и с этим мне по крайней мере как раз всё понятно. Тут без информации, интуиции и хорошего расчёта не обойтись.
traderkr писал(а): Что же касается варианта с "достройкой" - то это просто возможный вариант управления инвестицией (как и сдача в рент). На мой взгляд, весьма сомнительный на рынке нового жилья.
У нас существует так называемые "флипы" - покупается убитый дом. "Убитый" с точки зрения отделки. Делается renovation, ставится дешевая сантехника известных брендов, самый дешёвый вариант солидного hardwood (паркета) и т.д. Дом выглядит как с иголочки и продаётся с серьёзной накруткой. Чтобы заниматься такими вещами надо быть профи в ремонтных работах и подобрать подходящий дом. Риски все те же - рост процентной ставки по ипотеке может привести к обвалу на рынке жилья.
Ну это только как один из возможных вариантов, а не руководство к действию, разумеется. Мне легче понять весь процесс на примерах и сравнених. Ваш вариант я не рассматриваю, хотя и в Подмосковье есть такие дома на продажу, попадались. Значит и у нас это распространено как бизнес.
traderkr писал(а):Вообще-то, лично я не являюсь сторонником излишних инвестиций в недвижимость. Достаточно иметь хороший дом, в котором сам живёшь, можно ещё и котедж. Остальные деньги (если есть) стоит распихать по другим инструментам.
Боюсь какую-то другую сферу я не осилю. А держать мёртвым грузом сумму, которая может принести хоть какой-то процент считаю слишком большой роскошью для себя.

Я уже преобрела недвижимость для того чтоб жить (таунхаус в Подмосковье). Остаток суммы хочу вложить тоже в таунхаус начитавшись экспертов недвижимости и по рекомендации знакомого риэлтора о повышении спроса на них в ближайшие 2-3 года (судя по темпам продаж в нашем посёлке это пока факт). Т.е. это будет как бы точечная инвестиция и скорее всего разовая. Потом уже посмотрим как и что.

Главное что мне всё-таки удалось вникнуть в суть вопроса. Спасибо вам огромное! Извините если сильно тупила:)

Аватара
invidio
Новичок
Сообщения: 14
Зарегистрирован: 30 авг 2013, 20:54

Re: Инвестирование в недвижимость. Вопрос по застройщику

Непрочитанное сообщение invidio » 02 сен 2013, 15:09

traderkr писал(а):Вы, к сожалению, не внимательно прочли описание понятия "спекулянт". И упорно исходите из представлений дурацкого советского уголовного кодекса.
1. Как раз тот, кто накручивает цену путем совершения некоторых действий - не является спекулянтом (или является им в меньшей мере, уж как хотите).
Т.е. получается, что если купить квартиру или таун или дом, да что угодно, в процессе строительства, и потом по прошествии времени его продать, то я спекулянт, а если я сделаю в нем минимальный ремонт и потом продам его, то я уже инвестор?

Аватара пользователя
traderkr
Старожил
Сообщения: 1119
Зарегистрирован: 18 ноя 2006, 15:15
Откуда: Канада

Re: Инвестирование в недвижимость. Вопрос по застройщику

Непрочитанное сообщение traderkr » 03 сен 2013, 00:01

invidio писал(а):Т.е. получается, что если купить квартиру или таун или дом, да что угодно, в процессе строительства, и потом по прошествии времени его продать, то я спекулянт, а если я сделаю в нем минимальный ремонт и потом продам его, то я уже инвестор?
Invidio, спекулянт - это и есть инвестор. Если вы ничего не делаете, то ваша инвестиция в большей мере спекулятивна, чем если вы вкладываете дополнительные усилия. Но грань размазана. Термин спекулятивная инвестиция не имеет чёткого определения. Термин же инвестиция - определён однозначно.

Ответить