Инвестирование в недвижимость. Вопрос по застройщику

Форум для трейдеров, инвесторов и аналитиков отечественного фондового рынка.
Аватара
valerija
Новичок
Сообщения: 23
Зарегистрирован: 02 сен 2013, 23:07

Re: Инвестирование в недвижимость. Вопрос по застройщику

Непрочитанное сообщение valerija » 03 сен 2013, 10:44

traderkr писал(а):Да ещё в догонку. В отличие от понятия инвестирования, которое имеет чёткое и однозначное определение, понятие "спекуляция" такого чёткого поределения не имеет. Обычно под спекуляцией подразумевается пассивное вложение капитала на короткий срок. Т.е. если вы купили квартиру на этапе строительства с целью перепродать её по-окончанию оного - эту инвестицию можно определить, как спекулятивную. Ежели квартира куплена под сдачу в аренду (пусть даже с последующей в будущем продажей), то это уже долговременная инвестиция.
При сдаче в аренду у вас появляются определённые операционные и капитальные расходы, как то ремонт, расходы на поиски, заключние (и расторжение) договора и так далее. К тому же меняются риск факторы и их структура. Это уже не пассивная инвестиция. Её точно нельзя назвать спекулятивной.
Но ведь все те же операции (как и при сдаче в аренду) я могу произвести и при покупке недвижимости и её последующей перепродаже. Даже если не делать ремонта, то расходы на поиск покупателя, заключение договора и пр. канитель всё равно будут. То есть как не крути, это инвестирование.

Аватара пользователя
traderkr
Старожил
Сообщения: 1117
Зарегистрирован: 18 ноя 2006, 15:15
Откуда: Канада

Re: Инвестирование в недвижимость. Вопрос по застройщику

Непрочитанное сообщение traderkr » 03 сен 2013, 11:24

valerija писал(а):Но ведь все те же операции (как и при сдаче в аренду) я могу произвести и при покупке недвижимости и её последующей перепродаже. Даже если не делать ремонта, то расходы на поиск покупателя, заключение договора и пр. канитель всё равно будут. То есть как не крути, это инвестирование.
Бля, pardon my French. Вы текст читаете? Или чукча не читатель, а писатель? :mad:
Как не крути это инвестиция. Спекулятивная (на мой взгляд). Другого и не говорилось.
Повторяться надоело...
Расходы на поиск покупателя, заключение договора и пр. канитель - это комиссионные расходы, при сделках с недвижимостью (напрямую), они присутствуют в независимости от типа и срока инвестиции. Будь то спекулятивная или долгосрочная инвестиция. И разная канитель присутствует, поскольку рынок OTC (т.е. не имеет центральной торговой площадки). Что непонятно? С чем спорим? О чём дискутируем?

Хитрая лиса, задал(а) вопрос. Я дал ответ. Если по-ответу, чего непонятно - милости просим в дискуссию, а так чтобы толочь воду в ступе, дык у меня есть дела поважнее.
С уважением...

Аватара пользователя
traderkr
Старожил
Сообщения: 1117
Зарегистрирован: 18 ноя 2006, 15:15
Откуда: Канада

Re: Инвестирование в недвижимость. Вопрос по застройщику

Непрочитанное сообщение traderkr » 03 сен 2013, 13:25

Для уточнения:
Участники рынка, совершающие сделки, тратятся на их юридическое сопровождение, предварительный сбор информации, организацию переговоров и все эти затраты выделяются в особый класс, названный транзакционными издержками.
Это определение.

Упомянутая выше по тренду "канитель" - является транзакционными издержками.

Аватара
Хитрая Лиса
Практикант
Сообщения: 38
Зарегистрирован: 24 июл 2013, 19:39

Re: Инвестирование в недвижимость. Вопрос по застройщику

Непрочитанное сообщение Хитрая Лиса » 04 сен 2013, 08:32

traderkr писал(а):
Хитрая лиса, задал(а) вопрос. Я дал ответ. Если по-ответу, чего непонятно - милости просим в дискуссию, а так чтобы толочь воду в ступе, дык у меня есть дела поважнее.
С уважением...
traderkr, вы только не злитесь, пожалуйста! Не всегда с наскоку получается вникнуть в суть. Ну а репутация слов "инвестициия" и "спекуляция"... думаю, вы сами это понимаете, не из лучших. Спекуляция до сих пор чуть ли не ругательство.

По поводу издержек я понимаю так: при любом виде деятельности издержки неибежны и их необходимо учитывать ещё на стадии просчёта предполагаемой прибыли.

Если по недвижимости (кого что интересует)... "Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья за 2012-2013 годы (Июнь 2013) – стоимость 48 000 рублей (включая все налоги). http://www.irn.ru/research94/ Порадовало!

Нет, мне конечно такое не потянуть, во-первых, не нужно по большому счёту, во-вторых, но и других видов издержек бует предостаточно. Даже деньги на бензин за время поиска объекта недвижимости тоже издержки. Как вы выше обозначили - транзакционные издержки неизбежны.

Последнее скорее не для вас, traderkr, а для valerija. ей же: здесь в теме достаточно дохочиво было разжёвано что такое инвестиция, кто является инвестором и как это вообще работает. Я, если честно, на трёх форумах озадачила народ, но только здесь смогла дойти до сути, без троллинга и флуда! Вы почитайте, думаю вам тоже будет полезно:)

Аватара пользователя
traderkr
Старожил
Сообщения: 1117
Зарегистрирован: 18 ноя 2006, 15:15
Откуда: Канада

Re: Инвестирование в недвижимость. Вопрос по застройщику

Непрочитанное сообщение traderkr » 04 сен 2013, 10:28

Хитрая Лиса писал(а):traderkr, вы только не злитесь, пожалуйста! Не всегда с наскоку получается вникнуть в суть. Ну а репутация слов "инвестициия" и "спекуляция"... думаю, вы сами это понимаете, не из лучших. Спекуляция до сих пор чуть ли не ругательство.
Лиса, я, вообщем-то, не злюсь. И подмену понятий в наших головах, отравленных извращённой системой, в которой выросло моё поколение, прекрасно понимаю. Поэтому, я и постарался дать довольно подробный и, по-возможности, взвешенный ответ.
Поскольку инвестиция в недвижимость, как правило имеет далеко не-краткосрочные временные рамки, то спекулятивный характер такой инвестиции весьма условен. И спорить о том, является ли та или иная инвестиция спекулятивной можно до бесконнечности, в силу отсутствия точного определения. Однако главный пойнт заключается в том, что спекуляция - это один из видов инвестиционной деятельности. И ничегошеньки плохого в этом нет. Более того, для рыночной экономики, спекулянт - это очень важный и зачастую необходимый участник рыночных отношений, играющий одну из ключевых ролей в перераспределении рисков между другими участниками рынка.
Что же касается основного вопроса, как-то инвестиция в недвижимость, повторюсь, что, на мой взгляд, не стоит класть все яйца в одну корзинку и при наличии уже имеющейся недвижимости стоит обратить внимание на другие инструменты инвестирования. На всякий случай оговорюсь, что это ни в коем случай ни Форекс с доморощенными управляющими в кухонных ДЦ-ках (иногда именуемыми банками, для красоты).
Однако есть фондовый рынок, облигации, возможно ПИФы (последние я лично обхожу стороной).
Сохранение заработанных денег - это тоже труд и зачастую неменьший, чем накопление первоначального капитала.

Аватара
valerija
Новичок
Сообщения: 23
Зарегистрирован: 02 сен 2013, 23:07

Re: Инвестирование в недвижимость. Вопрос по застройщику

Непрочитанное сообщение valerija » 04 сен 2013, 10:45

traderkr писал(а):
Хитрая Лиса писал(а):traderkr, вы только не злитесь, пожалуйста! Не всегда с наскоку получается вникнуть в суть. Ну а репутация слов "инвестициия" и "спекуляция"... думаю, вы сами это понимаете, не из лучших. Спекуляция до сих пор чуть ли не ругательство.
Лиса, я, вообщем-то, не злюсь. И подмену понятий в наших головах, отравленных извращённой системой, в которой выросло моё поколение, прекрасно понимаю. Поэтому, я и постарался дать довольно подробный и, по-возможности, взвешенный ответ.
Поскольку инвестиция в недвижимость, как правило имеет далеко не-краткосрочные временные рамки, то спекулятивный характер такой инвестиции весьма условен. И спорить о том, является ли та или иная инвестиция спекулятивной можно до бесконнечности, в силу отсутствия точного определения. Однако главный пойнт заключается в том, что спекуляция - это один из видов инвестиционной деятельности. И ничегошеньки плохого в этом нет. Более того, для рыночной экономики, спекулянт - это очень важный и зачастую необходимый участник рыночных отношений, играющий одну из ключевых ролей в перераспределении рисков между другими участниками рынка.
Я уже три раза всю тему прочитала. И думаю, что наконец то поняла вашу мысль. Спасибо за доходчивое объяснение, и простите, великодушно, за женскую логику) Сами же понимаете, хочется всё по десять раз переспросить и уточнить :)
traderkr писал(а): Что же касается основного вопроса, как-то инвестиция в недвижимость, повторюсь, что, на мой взгляд, не стоит класть все яйца в одну корзинку и при наличии уже имеющейся недвижимости стоит обратить внимание на другие инструменты инвестирования.

Как то вложиться в недвижимость спокойней - купил дом, и знаешь, что у тебя есть что-то реальное, что ты потом сможешь продать. А почему Вы считаете, что это плохой способ инвестирования?

Аватара
valerija
Новичок
Сообщения: 23
Зарегистрирован: 02 сен 2013, 23:07

Re: Инвестирование в недвижимость. Вопрос по застройщику

Непрочитанное сообщение valerija » 04 сен 2013, 10:54

Хитрая Лиса писал(а):
По поводу издержек я понимаю так: при любом виде деятельности издержки неибежны и их необходимо учитывать ещё на стадии просчёта предполагаемой прибыли.

Если по недвижимости (кого что интересует)... "Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья за 2012-2013 годы (Июнь 2013) – стоимость 48 000 рублей (включая все налоги). http://www.irn.ru/research94/ Порадовало!

Хитрая Лиса, хотела ещё уточнить у вас такой вопрос. Судя по всему вы уже изучили ситуацию на рынке и решились вкладываться в жилую недвижимость, так? А я сколько не смотрела статей, везде указывают, что коммерческая недвижимость быстрее приносит прибыль. Получается не логичное вложение денег. Или Вы руководствовались какими то другими аргументами?

Аватара
Хитрая Лиса
Практикант
Сообщения: 38
Зарегистрирован: 24 июл 2013, 19:39

Re: Инвестирование в недвижимость. Вопрос по застройщику

Непрочитанное сообщение Хитрая Лиса » 04 сен 2013, 11:08

traderkr писал(а): Лиса, я, вообщем-то, не злюсь. И подмену понятий в наших головах, отравленных извращённой системой, в которой выросло моё поколение, прекрасно понимаю. Поэтому, я и постарался дать довольно подробный и, по-возможности, взвешенный ответ.
Мне удалось побороть в себе стереотип совкового мышления, спасибо! За последнюю неделю было много прочитано и много осмыслено. надеюсь, что вектор, который здесь был задан, останется ровным и поможет мне и в дальнейшем. Трудно постигать что-то новое, когда нет даже начальной базы знаний. Но я потихоньку коплю:)

traderkr писал(а):Поскольку инвестиция в недвижимость, как правило имеет далеко не-краткосрочные временные рамки, то спекулятивный характер такой инвестиции весьма условен. И спорить о том, является ли та или иная инвестиция спекулятивной можно до бесконнечности, в силу отсутствия точного определения. Однако главный пойнт заключается в том, что спекуляция - это один из видов инвестиционной деятельности. И ничегошеньки плохого в этом нет. Более того, для рыночной экономики, спекулянт - это очень важный и зачастую необходимый участник рыночных отношений, играющий одну из ключевых ролей в перераспределении рисков между другими участниками рынка.
Полностью я с вами согласна! именно к такому выводу я в результате и пришла не скажу чтоб полностью самостоятельно, но своим умом точно.

traderkr писал(а):Что же касается основного вопроса, как-то инвестиция в недвижимость, повторюсь, что, на мой взгляд, не стоит класть все яйца в одну корзинку и при наличии уже имеющейся недвижимости стоит обратить внимание на другие инструменты инвестирования.
Наверное я неточно высказалась где-товыше... недвижимость, которую я приобрела - это не вложение, это дом, т.е. недвижимость для жизни и в ближайшие лет 10-15 продаваться скорее всего не будет, т.е. таки планов нет.


С другими инструментами инвестирования, я думаю,мне пока рано что-то планировать пока я не вникну в суть настолько, чтобы свободно ориентироваться в этом направлении. Недвижимость стала первой списке потому что есть опыт выбора застройщика и посёлка, т.е. здесь я худо-бедно ориентируюсь и мне проще с большой долей вероятности просчитать дальнейшее развитие событий.
traderkr писал(а):На всякий случай оговорюсь, что это ни в коем случай ни Форекс с доморощенными управляющими в кухонных ДЦ-ках (иногда именуемыми банками, для красоты).
Нет! Форекс для меня табу так как пару лет назадмы едва не потеряли близкого человека из-за его одержимости желанием заработать. Этот вариант даже не рассматривается!
traderkr писал(а):Однако есть фондовый рынок, облигации, возможно ПИФы (последние я лично обхожу стороной).
Сохранение заработанных денег - это тоже труд и зачастую неменьший, чем накопление первоначального капитала.
Об этом стоит подумать, но чуть позже, когда освоюсь хотя бы в общих чертах по недвижимости. Сейча изучаю форум Квартирадин, где собираются те, кто занимается инвестированием в недвижимость, и читаюпорталы в плане общего развития. Потихоньку прихожу к выводу что даже, как мне казалось, такая простая тема как недвижимость будет занимать у меня максимум времени и сил ещё очень долго!

Фондовый рынок интересует конечно, но пока поверхностно так как это скорее всего окажется для меня слишком сложно.

Аватара
Хитрая Лиса
Практикант
Сообщения: 38
Зарегистрирован: 24 июл 2013, 19:39

Re: Инвестирование в недвижимость. Вопрос по застройщику

Непрочитанное сообщение Хитрая Лиса » 04 сен 2013, 11:14

valerija писал(а):
Хитрая Лиса писал(а):
По поводу издержек я понимаю так: при любом виде деятельности издержки неибежны и их необходимо учитывать ещё на стадии просчёта предполагаемой прибыли.

Если по недвижимости (кого что интересует)... "Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья за 2012-2013 годы (Июнь 2013) – стоимость 48 000 рублей (включая все налоги). http://www.irn.ru/research94/ Порадовало!

Хитрая Лиса, хотела ещё уточнить у вас такой вопрос. Судя по всему вы уже изучили ситуацию на рынке и решились вкладываться в жилую недвижимость, так? А я сколько не смотрела статей, везде указывают, что коммерческая недвижимость быстрее приносит прибыль. Получается не логичное вложение денег. Или Вы руководствовались какими то другими аргументами?
valerija, какая коммерческая недвижимость?))) Я так далеко ещё не продвинулась! Вы меня через полгода-год спросите. Может к тому времени я буду знать и ситуацию на рынке, и стоимость. и риски по каждой отдельно взятой единице недвижимость, а пока уровень моих знаний позволяет мне только что не путать как раз коммерческую и жилую недвижимости:)) Просто много читаю, изучаю, копирую себе отдельные моменты и ссылки на статьи. Собираю так сказать информацию где могу.

Честно говоря я просто собираюсь купить второй таун в том же посёлке где купила чтобы жить. Вот и весь из меня инвестор:))

Тема-то началась именно с того, что меня сбило с толку позиционирование некоторых компаний на рынке. Но вроде разобрались, даже с примерами кто кому кем приходится! Одной ступенькой меньше или выше - смотря как смотреть:))

Аватара
invidio
Новичок
Сообщения: 14
Зарегистрирован: 30 авг 2013, 20:54

Re: Инвестирование в недвижимость. Вопрос по застройщику

Непрочитанное сообщение invidio » 04 сен 2013, 12:03

Хитрая Лиса писал(а):Честно говоря я просто собираюсь купить второй таун в том же посёлке где купила чтобы жить. Вот и весь из меня инвестор:))
В том же поселке? А почему именно в том же, поделитесь чем там так выгодно. Хотя наверное я и сам понимаю. Вы ведь наверняка не однократно все проверили и посчитали прежде чем купить там таун себе. Вы там уже живете или поселок ещё строится?
Хотя я наверное бы вложил в какой-нибудь другой поселок. Все в один вкладывать гораздо рискованнее.
Последний раз редактировалось invidio 04 сен 2013, 12:07, всего редактировалось 1 раз.

Аватара пользователя
traderkr
Старожил
Сообщения: 1117
Зарегистрирован: 18 ноя 2006, 15:15
Откуда: Канада

Re: Инвестирование в недвижимость. Вопрос по застройщику

Непрочитанное сообщение traderkr » 04 сен 2013, 12:05

valerija писал(а):Я уже три раза всю тему прочитала. И думаю, что наконец то поняла вашу мысль. Спасибо за доходчивое объяснение, и простите, великодушно, за женскую логику) Сами же понимаете, хочется всё по десять раз переспросить и уточнить :)
И вы меня простите за резкость. Просто на форуме редко появляются новые "реальные" люди. Очень часто - труженники пиара. Два-три сообщения не совсем в тему, а затем "акуратненькая" рекламка трейдера Васи Пупкина, инвест-фонда "Поле-чудес" или дилингового центра "Иновационные технологии разведения лохов". А поскольку я, на мой взгляд, довольно подробно всё разжёвывал - то и воспринял ваше сообщение в общем ключе.
valerija писал(а):Как то вложиться в недвижимость спокойней - купил дом, и знаешь, что у тебя есть что-то реальное, что ты потом сможешь продать. А почему Вы считаете, что это плохой способ инвестирования?
Я ни в коем случае не считаю, что недвижимость это плохой способ инвестирования. Просто каждый инвестиционный инструмент имеет свои характеристики и несёт свои риски, поэтому стоит расладывать яйца по разным корзинкам. Когда яйца есть, конечно. А если их нет - то недвижимость это далеко не лучший способ создать капитал, учитывая низкую ликвидность и транзакционные издержки.

Я не профессиональный financial adviser, однако могу вам сказать, что прежде чем делать какую-либо инвестицию стоит определить для себя с какой целью она делается. Деньги редко валятся с неба, и относится к ним надо бережно и уважительно.
Недвижимость это достаточно надёжное вложение денег на долговременный период. Однако, в долгосрочной перспективе жильё (особенно в местах повышенного спроса сегодня), оказывается всего лишь весьма сопоставимо с инфляцией. Т.е. на долгосрок недвижимость, возможно, хороший инструмент защиты от инфляции и даже гипер-инфляции, но и спады на рынке жилья могут длиться годами. В Канаде спад цен на жильё занял около 10-ти лет с начала по конец 90-х.
На мой взгляд, вполне достаточно жилья, в котором живёшь + дача, если ей пользуешься.
Покупка жилья с целью сдачи в наём - это уже инвестиция в бизнес, с дополнительными составляющими. И надо понимать риски и сложности такого бизнеса.

Аватара
invidio
Новичок
Сообщения: 14
Зарегистрирован: 30 авг 2013, 20:54

Re: Инвестирование в недвижимость. Вопрос по застройщику

Непрочитанное сообщение invidio » 04 сен 2013, 12:18

traderkr писал(а):
invidio писал(а):Т.е. получается, что если купить квартиру или таун или дом, да что угодно, в процессе строительства, и потом по прошествии времени его продать, то я спекулянт, а если я сделаю в нем минимальный ремонт и потом продам его, то я уже инвестор?
Invidio, спекулянт - это и есть инвестор. Если вы ничего не делаете, то ваша инвестиция в большей мере спекулятивна, чем если вы вкладываете дополнительные усилия. Но грань размазана. Термин спекулятивная инвестиция не имеет чёткого определения. Термин же инвестиция - определён однозначно.
Спасибо! Просто действительно сложно отойти от ранее навязываемого советского мнения о спекулянтах. Порой это воспринимается даже как оскорбление какое-то... Я привык, что большинство в моем окружении упоминает спекулянтов совсем не в белом и пушистом контексте.

Аватара
Хитрая Лиса
Практикант
Сообщения: 38
Зарегистрирован: 24 июл 2013, 19:39

Re: Инвестирование в недвижимость. Вопрос по застройщику

Непрочитанное сообщение Хитрая Лиса » 04 сен 2013, 12:28

invidio писал(а): В том же поселке?
Именно!
invidio писал(а):А почему именно в том же, поделитесь чем там так выгодно. Хотя наверное я и сам понимаю. Вы ведь наверняка не однократно все проверили и посчитали прежде чем купить там таун себе.

Только не пинайте, но именно потому, что уже проверенный и вроде принятый:)) Как бы пока других пунктов "за" у меня нет. Я только на первом этапе осознания того что хочу сделать!
invidio писал(а):Вы там уже живете или поселок ещё строится?

Нам ещё 2 года ждать:)
invidio писал(а):Хотя я наверное бы вложил в какой-нибудь другой поселок. Все в один вкладывать гораздо рискованнее.


Разумно, но, повторяю, первую квартиру в тауне я продавать не буду - жить буду. Так что её можно вычеркнуть сразу!

P.S. Кстати, только сегодня узнала что это всё-таки квартира:))

Мне ещё многое нужно понять и осмыслить. Тем более последнюю неделю я активно "набросилась" на форумы про инвестиции и недвижимость. Но, к сожалению, реально таких чтобы был толк и информация - единицы почему-то! Здесь очень понравилось тем, что всё по делу, всё доброжелательно даже когда вопросы уже выбесили до предела:)) Прочитала ещё несколько тем, просто из любопытства - удивительно, почему так мало людей! Я сама бы наверное не нашла если бы не подсказали. Зато если будут спрашивать - я знаю куда посылать:)) На Бизнете только издеваются и сами с собой что-то обсуждают!

Аватара
Хитрая Лиса
Практикант
Сообщения: 38
Зарегистрирован: 24 июл 2013, 19:39

Re: Инвестирование в недвижимость. Вопрос по застройщику

Непрочитанное сообщение Хитрая Лиса » 04 сен 2013, 12:48

traderkr писал(а):Просто на форуме редко появляются новые "реальные" люди.
Простите что не в тему... А почему здесь так тихо? Лето? Судя по профилю вы здесь уже давно. Это всегда так? По-моему форум очень хорош в плане информационности и затишье немного удиляет.
traderkr писал(а):Недвижимость это достаточно надёжное вложение денег на долговременный период. Однако, в долгосрочной перспективе жильё (особенно в местах повышенного спроса сегодня), оказывается всего лишь весьма сопоставимо с инфляцией. Т.е. на долгосрок недвижимость, возможно, хороший инструмент защиты от инфляции и даже гипер-инфляции, но и спады на рынке жилья могут длиться годами. В Канаде спад цен на жильё занял около 10-ти лет с начала по конец 90-х.
Россию кризис тоже не миновал. И был период, когда продать квартиру было просто нереально по той цене, которая позволила бы не пожалеть о продаже. Это, опять же, из собственного опыта. И сейчас, судя по словам экспертов рынка недвижимости, небольшой спад на квартиры в Москве и Подмосковье (о регионах не знаю, говорить не буду) более 2-х комнат и коттеджи в посёлках. Предложений на рынке очень много, ценовой диапазон достаточно широк, а продажи низкие. Плюс сезонность тоже играет роль. на это тоже стоит обращать внимание, когда просчитываешь возможные варианты развития событий и суммы от вложений.
traderkr писал(а):На мой взгляд, вполне достаточно жилья, в котором живёшь + дача, если ей пользуешься.
Покупка жилья с целью сдачи в наём - это уже инвестиция в бизнес, с дополнительными составляющими. И надо понимать риски и сложности такого бизнеса.
Мне теперь не даёт покоя мысль, что краткосрочное вложение (покупка с целью продажи) может быть намного рискованнее, чем долгосрочное вложение (покупка с целью сдачи в аренду). Вы посеяли зерно сомнений в правильности выбора конечного результата:)

Аватара пользователя
traderkr
Старожил
Сообщения: 1117
Зарегистрирован: 18 ноя 2006, 15:15
Откуда: Канада

Re: Инвестирование в недвижимость. Вопрос по застройщику

Непрочитанное сообщение traderkr » 04 сен 2013, 13:57

Хитрая Лиса писал(а): Простите что не в тему... А почему здесь так тихо? Лето? Судя по профилю вы здесь уже давно. Это всегда так? По-моему форум очень хорош в плане информационности и затишье немного удиляет.
Форум последние годы очень дохлый. Народ разбрёлся. 2008-ой, видимо, многих выбил. Остальные "оперились" занимаются делом. Я по-старой памяти захожу сюда, когда по работе с идеями затишье - голову проветрить. Затишье с идеями бывает долго, поэтому иногда околачиваюсь здесь. Когда же стукнет идея - пропадаю.
Мне теперь не даёт покоя мысль, что краткосрочное вложение (покупка с целью продажи) может быть намного рискованнее, чем долгосрочное вложение (покупка с целью сдачи в аренду). Вы посеяли зерно сомнений в правильности выбора конечного результата:)
Я нигде не говорил, что это более рисковано. Вопрос, в том есть ли деньги, чтобы выкупить жильё или покупка делается под начальный депозит с тем, чтобы перепродать по окончанию строительства, покрыть оставшуюся часть и уйти с наваром. Если есть деньги на то, чтобы выкупить жильё (пусть даже заёмные) - риск соответственно ниже.
Впрочем, с перепродажей жилья есть ещё налоговые ньюансы. Не знаю, как в России, но в Канаде, если продаешь жильё, которое не является основной резиденцией, то надо платить налог с capital gain, т.е. с прибыли.

Вот чего бы я точно не стал делать - это покупать вторую единицу жилья под инвестицию в том же проэкте, тем более на этапе застройки:
1. Что будет если застройщик обанкротится?
2. Если вы решите сдавать - будет ли спрос на аренду? Если да, то куда менее рисковано дождаться окончания строительства, увидеть как и что с арендой, и уж потом купить готовое жильё под съём.
3. Если вы думаете сдавать жильё, т.е. готовы закрутить пусть маленький, но бизнес, то почему не купить сейчас готовое жильё, в месте где есть спрос и начать его сдавать прямо сейчас. Всё-таки какое-то распределение рисков.
4. Какой смысл покупать у застройщика с мыслью затем сдавать? Тем более в своём районе. Не знаю как в Москве, но у нас предпочтительно жить ни в том месте, где есть жильё под сдачу. Впрочем, в Израиле, например, это не настолько существенно. Но там квартиры. Дома и тауны редко снимают. В Москве может быть всё иначе.
5. В принципе снимают жильё те у кого нет денег на приобретение. Риск понятен?

Я понимаю, что нагрузил в кучу разные проблемы. Основной вопрос остаётся в п.3 - зачем покупать жильё на стадии проэкта, чтобы его потом сдавать, если можно купить готовое жильё в месте наиболее привлекательном для съёма?

Ответить