Инвестирование в недвижимость. Вопрос по застройщику

Форум для трейдеров, инвесторов и аналитиков отечественного фондового рынка.
Аватара
Хитрая Лиса
Практикант
Сообщения: 38
Зарегистрирован: 24 июл 2013, 19:39

Re: Инвестирование в недвижимость. Вопрос по застройщику

Непрочитанное сообщение Хитрая Лиса » 08 сен 2013, 07:47

traderkr писал(а): Я нигде не говорил, что это более рисковано. Вопрос, в том есть ли деньги, чтобы выкупить жильё или покупка делается под начальный депозит с тем, чтобы перепродать по окончанию строительства, покрыть оставшуюся часть и уйти с наваром. Если есть деньги на то, чтобы выкупить жильё (пусть даже заёмные) - риск соответственно ниже.
Впрочем, с перепродажей жилья есть ещё налоговые ньюансы. Не знаю, как в России, но в Канаде, если продаешь жильё, которое не является основной резиденцией, то надо платить налог с capital gain, т.е. с прибыли.
О нет, это уже мои мысли и домыслы, traderkr:))

О деньгах ниже.
traderkr писал(а): Вот чего бы я точно не стал делать - это покупать вторую единицу жилья под инвестицию в том же проэкте, тем более на этапе застройки:
1. Что будет если застройщик обанкротится?
2. Если вы решите сдавать - будет ли спрос на аренду? Если да, то куда менее рисковано дождаться окончания строительства, увидеть как и что с арендой, и уж потом купить готовое жильё под съём.
3. Если вы думаете сдавать жильё, т.е. готовы закрутить пусть маленький, но бизнес, то почему не купить сейчас готовое жильё, в месте где есть спрос и начать его сдавать прямо сейчас. Всё-таки какое-то распределение рисков.
4. Какой смысл покупать у застройщика с мыслью затем сдавать? Тем более в своём районе. Не знаю как в Москве, но у нас предпочтительно жить ни в том месте, где есть жильё под сдачу. Впрочем, в Израиле, например, это не настолько существенно. Но там квартиры. Дома и тауны редко снимают. В Москве может быть всё иначе.
5. В принципе снимают жильё те у кого нет денег на приобретение. Риск понятен?

Я понимаю, что нагрузил в кучу разные проблемы. Основной вопрос остаётся в п.3 - зачем покупать жильё на стадии проэкта, чтобы его потом сдавать, если можно купить готовое жильё в месте наиболее привлекательном для съёма?
По п. 3 и о деньгах в общем: ответ банален и очевиден - денег как раз ровно на столько,чтобы купить ещё один небольшой таунхаус на начальной стадии строительства, а так как пока цены в рамках имеющейся суммы предлагаются только 3-я застройщиками и один из них уже проверен-перепроверен, то вывод как бы сам напрашивается. Брать не важно какую сумму со стороны, даже сгарантиями, я не рискну. Если что (тьфу-тьфу!), то так я потеряю только свои, а с займами - ещё и должна буду. Это меня больше всего пугает, даже больше чем невыполнение застройщиком обязательств. Потому ориентируюсь на три "за":
1. Стоимость таунхауса.
2. репутация застройщика и количество и качество уже реализованных проектов.
3. Популярность расположения посёлка с перспективой на будущее для продажи.

И пока в списке только трое подходящих под все три пункта, я смотрю на другие факторы, которые могут повлиять на результат в дальнейшем. Надеюсь всё-таки определиться до конца сентября пока цены не пошли вверх.

По остальным пунктам пока всё как-то туманно и несформировано.

P.S. В нашем посёлке примерно каждый 3-ий таун - это долгосрочное вложени. Выяснилось после нескольких встречь будущих соседей. В соседнем с нашим посёлке сразу несколько домов было выкуплено одним человеком. С другой стороны, ещё в одном посёлке количество собственников в разы меньше количества проданных таунов (менеджер застройщика - мой хороший знакомый). Грубо говоря между этими тремя я и мечусь сейчас:))

Аватара пользователя
traderkr
Старожил
Сообщения: 1117
Зарегистрирован: 18 ноя 2006, 15:15
Откуда: Канада

Re: Инвестирование в недвижимость. Вопрос по застройщику

Непрочитанное сообщение traderkr » 10 сен 2013, 12:52

Лиса, ни в коем случае не пытаюсь вас переубеждать. Главный принцип при частном размещении денег - человеку должно быть максимально спокойно и комфортно. Деньги можно заработать и потерять в любом варианте. Радость от заработанных денег, как и переживание по утраченным, как правило кратковременна, да и событие ожидается где-то пусть и не в очень далёком, но в будущем. И время ожидания стоит провести, как можно более в душевном покое. Поэтому выбор - это дело исключительно индивидуальное.
Соответственно, относитесь к моим нижеследующим рассуждениям, исключительно как информации о рациональном подходе, который соотвествует моему представлению о душевном покое.

Я буду говорить о знакомых мне материях в Канаде, поскольку, российскую реальность и стоимости, я представляю весьма смутно.
Допустим есть у меня друг Петя. Всё Петино состояние - миллион "утят" (канадские доллары) и Петина семья получает 10 тысяч утят в месяц зарплаты (после вычета налогов). Двое детей, одному скоро в университет.
Петя хочет распорядится деньгами наиболее эфективным и акуратным образом. Он может:
1. Купить отдельный дом за 600 К (4 спальни + 2 ванных комнаты на втором этаже; 3 комнаты + кухня и гостевой туалет на 1-м; гостевая спальня + душевая и большая игровая комната в бэйсменте. Общая площадь (с бэйсментом) - 360 кв.м). На оставшиеся 400 К можно купить строящийся не подалеку таунхаус (3 спальни + 2 ванных на втором этаже, салон + кухня + гостевой туалет на 1-м, незастроенный бэйсмент - 160 кв.м застроено + 60 кв.м может быть отделано в бэйсменте).
2. Купить дом (п.1) за 600К и вложить 400 К в биржу (или другой бизнес) с ожидаемым доходом в 15% в год и риском потери 30%.
3. Купить в том же районе дом за 1 миллион (4 спальни + 3 ванных комнаты на втором этаже; 3 комнаты + кабинет + кухня и гостевой туалет на 1-м; гостевая спальня + душевая и большая игровая комната в бэйсменте. Общая площадь (с бэйсментом) - 520 кв.м)
4. Купить дом за миллион, взять под дом ссуду на 400К под 4% в год и вложить эти 400К по принципу пункта 2.
Я специально привожу параметры жилья, чтобы подчеркнуть, что дом за 600 К - это весьма и весьма приличное жильё. А дом за миллион можно даже назвать роскошным (хотя конечно представление о роскоши у всех разные). Но для Петиного дохода - оно таки роскошное.

Что я мог бы посоветовать Пете?
Вариант 1 и 3 с точки зрения "сохранности" денег ничем не отличается. Жильё может вырасти на 5-7% за год, в случае же серьёзного кризиса может и потерять 20-30% цены. Поэтому, если Петя не хочет вкладываться ни во что, кроме недвижимости - то уж лучше купить дом подороже. Если цена вырастет - то прекрасно, если же упадёт - то он в том доме живёт и получает удовольствие. Спустя лет 10 когда дети разбредутся и Петя будет уже приближаться к пенсии - он продаст этот дом и купит квартирку подешевле. Его прибыль будет приблизительно такая же, как и в случае с купленным под инвестмент таунхаусом.
Если же Петя не хочет большого роскошного дома и настаивает на доме за 600К - то ему стоит купить хороший котедж (дачу). Тоже неплохое вложение - сам же и будет пользоваться.
Основной момент - купив жильё для личного пользования вы всё-равно инвестируете в это жильё. Так зачем инвестировать на стороне, если можно инвестировать в собственный комфорт, при этом с условно теми же характеристиками риска / профита

Естественно, я бы, лично, посоветовал Пете подумать о варианте 2 или 4. Во-первых, инвестировав в недвижимость с целью перепродажи в будущем (пусть даже после рента), Петя не решает вопроса: "а что делать с этими деньгами затем". Т.е. продав недвижимость - надо что-то с деньгами делать, т.е. искать другие способы инвестирования рано или поздно придётся. Так зачем откладывать?

Рассмотрим хороший и плохой сценарий для всех вариантов.
Цены на жильё растут 7% в год, альтернативная инвестиция приносит 15%:
1. Начальный миллион растёт на 7%, т.е. состояние увеличивается на 70К в первый год
2. Начальный миллион растёт в сумме на 10% в год, т.е. за первый год Петино имущество вырастает на 100К.
3. То же, что и п.1
4. Дом за миллион растёт на 7% (70К) в год и 400 К альтернативной инвестиции даёт Пете ещё 60К. Петя имеет 130К и платит 16К в год проценты за ссуду в 400К. Итого состояние Петиной семьи вырастает на 114К за первый год. Петин долг как был 400К, так и остался.

В случае кризиса, жильё падает на 20% и Петины альтернативные инвестиции теряют 30%. Это страшный кризис подобный 2008-му году, и бывает такое если и не раз в столетие то уж не чаще, чем раз в 15-ть лет.

1. Петя теряет 200К.
2. Петя потерял 120 К на жилье (которым он продолжает пользоваться) и 120 К на инвестициях. Итого 240 К.
3. То же, что и п.1
4. Петя теряет 200К на жилье, 120К на инвестициях и 16К интереса на проценты. Итого Петино состояние уменьшается на 336К.

Если же исключить из расчётов стоимость используемого для проживания Петиной семьёй жилья (что в корне неверно, но психологически комфортно для многих), то прибыль за 1-ый год:
1. 400К х 7% = 28 К
2. 400К х 15% = 60 К
3. 0% - мы же живём в доме, нас его рыночная цена не волнует. :no:
4. 400К х (15% - 4%) = 44 К (заплатили проценты в 16К, но дом много лучше, чем в п.2).

В случае же кризиса (20% жильё, 30% другие инвестиции) мы теряем:
1. 400К х 20% = 80 К
2. 400К х 30% = 120 К
3. 0% - мы же живём в доме, нас его рыночная цена не волнует. :no:
4. 400К х (30% + 4%) = 136 К (заплатили проценты в 16К).

Исходя из рисков, и принимая во внимание Петин месячный доход - я бы посоветовал ему 4-ый вариант. Но если бы Петин доход был не 10К, а 7К, то 2-ой или же 3-ий "безрисковый" вариант, были бы предподчительней. А при доходе ниже 6К в месяц - только 2-ой, причём желательно ещё более консервативный (чем +15% / -30%).

Аватара
valerija
Новичок
Сообщения: 23
Зарегистрирован: 02 сен 2013, 23:07

Re: Инвестирование в недвижимость. Вопрос по застройщику

Непрочитанное сообщение valerija » 11 сен 2013, 13:14

Хитрая Лиса писал(а): Потому ориентируюсь на три "за":
количество и качество уже реализованных проектов.

Подробней за качество проектов. Что и сколько возвёл застройщик спросить можно у гугла, но как оценить качество проектов? Ведь для того, чтобы понять, насколько хорошо или плохо жильё в нём надо пожить самому, причём хотя бы пару лет. Так как Вы тогда оцениваете?
Хитрая Лиса писал(а): Популярность расположения посёлка с перспективой на будущее для продажи.
Тоже пока является загадкой для меня. Например, сейчас популярно новорижское направление. те же таунхаусы стоят там в среднем 26 млн. Но будет ли данное направление пользоваться спросом через пару лет большой вопрос
Или, например, пятницкое шоссе. Там готовый таун стоит 12-15 млн, но сейчас они продаются шатко-валко, т.к. до своей недвижимости можно ехать очень долго.
Как оценить с вероятностью хотя бы процентов 80-90, что жильё, куда инвестировали сохранит (а лучше преумножит) вложенное?

Аватара
valerija
Новичок
Сообщения: 23
Зарегистрирован: 02 сен 2013, 23:07

Re: Инвестирование в недвижимость. Вопрос по застройщику

Непрочитанное сообщение valerija » 11 сен 2013, 13:18

traderkr писал(а): Основной момент - купив жильё для личного пользования вы всё-равно инвестируете в это жильё. Так зачем инвестировать на стороне, если можно инвестировать в собственный комфорт, при этом с условно теми же характеристиками риска / профита

Интересная мысль. Почему то всегда была уверена, что лучше вкладываться в покупку жилья эконом-класса. Но, поспрашивав гугл выяснила, что например в мск. цены на элитное жильё за последние 2 года поднялись на 25%. Только плохо, что ипотеку на элитное жильё оформить сложнее

Аватара пользователя
traderkr
Старожил
Сообщения: 1117
Зарегистрирован: 18 ноя 2006, 15:15
Откуда: Канада

Re: Инвестирование в недвижимость. Вопрос по застройщику

Непрочитанное сообщение traderkr » 11 сен 2013, 21:35

То что жильё является инвестицией вне зависимости от способа его использования - это очень важный момент, который почему-то постоянно упаскается из виду.
На самом деле формула капитала очень проста: Ваше Состояние = Ваше Имущество (Все Активы) - Ваши Долги (Все Обязательства). Я уже указывал на эту формулу ранее. Как нетрудно заметить - учитывается рыночная стоимость всего вашего имущества, будь-то квартира, автомобиль или стиральная машинка. Для простоты, конечно, стиральную машинку и телевизор никто не учитывает (если они не куплены в кредит). Ещё из классической литературы известно - "он был по уши в долгах, но имел дом в городе, усадьбу в деревне, прислугу и выезд". И можно продолжать жить в долгах и брать новые, и даже богатеть, пока стоимость имущества за вычетом процентов по долгам растёт быстрее этих долгов. Всё до поры до времени, конечно, поскольку в один далеко непрекрасный момент рыночная стоимость имущества резко падает, а долги остаются прежнеми - состояние обнуляется или ещё хуже, и ваше имущество идёт с молотка.

Насчёт же выгодной спекулятивной инвестиции в недвижимость - вы в принципе правы, дешёвое жильё на растущем рынке пользуется большим спросом и растёт в цене быстрее, чем дорогое (в процентах). Моё видение спекулятиции на недвижимости я описал раньше, поэтому не будем спорить - я просто буду использовать этот термин дабы различить жильё для проживания от жилья для перепродажи.
Однако, при падении, наблюдается обратная картина - дорогое жильё теряет в цене меньше (в процентах), чем дешёвое. Я думаю, причины обеих тенденций весьма понятны, если требуется разъяснение - спрашивайте.

При выборе жилья для проживания, основным критерием (кроме наличия средств на приобретиние) являются текущие (относительно постоянные) расходы на проживание. Поэтому в примере с Петей, я указал его зарплату. При месячном входе в 10К, Петя может позволить себе жить в доме за миллион (в Канаде). При входе в 6К - не может, и тогда ему следует купить дом за 600 К и инвестировать остальное наследство (откуда у Пети был бы миллион, если не наследство) в другие активы.
Кстати, при покупке жилья в кредит - ипотека становится теми же постоянными расходами. Если бы Петин доход был 20К в месяц, а его состояние оценивалось всего в 200К, то покупка жилья за миллион - была бы вполне разумна (800К долга - это примерно 4000 долларов в месяц, включая не только проценты, но и principal). От 20К остаётся 16-ть, что существенно больше 10-ти - поэтому приобретение такого жилья выглядит весьма логично.
Т.е. в каждом конкретном случае стоит учитывать набор параметров. Однако, возвращаясь к примеру с Петей - если он не может содержать основное жильё на свою зарплату - то дополнительная инвестиция в недвижимость выглядит проблематично, поскольку вторая недвижимость тоже потребует коммунальных платежей, налогов и т.д. Поэтому, я бы посоветовал Пете поискать альтернативу, не требующую дополнительных расходов.

Аватара
smirnov
Новичок
Сообщения: 17
Зарегистрирован: 16 мар 2013, 17:49

Re: Инвестирование в недвижимость. Вопрос по застройщику

Непрочитанное сообщение smirnov » 12 сен 2013, 19:40

traderkr писал(а):Застройщик всегда и есть инвестор. Он вкладывает деньги в покупку территории, в планирование жилья, в развитие инфраструктуры, в постройку и т.д. Затем ему надо всё это продать. В чём проблема, не понятно?

Застройщик не всегда выступает инвестором, иногда застройщик арендует территорию и инвестирует застройку соинвестор.
ничто не вечно!

Аватара пользователя
traderkr
Старожил
Сообщения: 1117
Зарегистрирован: 18 ноя 2006, 15:15
Откуда: Канада

Re: Инвестирование в недвижимость. Вопрос по застройщику

Непрочитанное сообщение traderkr » 12 сен 2013, 22:07

smirnov писал(а):Застройщик не всегда выступает инвестором, иногда застройщик арендует территорию и инвестирует застройку соинвестор.
Повторюсь:
Застройщик всегда и есть инвестор. Он вкладывает деньги в покупку территории, в планирование жилья, в развитие инфраструктуры, в постройку и т.д. Затем ему надо всё это продать.

Цитата из Википедии:
В России широко используется понятие застройщик, которое унаследовано со времен СССР. Оно в определенной степени соответствует понятию девелопер, однако является более широким. Под девелопером обычно понимают инвестора, который осуществляет инвестиции в строительство объекта, желая получить прибыль от продажи или сдачи в аренду этого объекта после его постройки (целиком или частями).

застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;

http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%97%D0% ... 0%B8%D0%BA

Право собственности, аренды или субаренды подразумевает под собой инвестицию на приобретение этого права.
Впрочем, не буду настаивать, если вам хочется думать иначе. :no:

К тому же есть у меня подозрение, что "казачок, то засланный" и суть дискуссии его не сильно волнует, главное отметиться во всех верхних темах.

Аватара
invidio
Новичок
Сообщения: 14
Зарегистрирован: 30 авг 2013, 20:54

Re: Инвестирование в недвижимость. Вопрос по застройщику

Непрочитанное сообщение invidio » 14 сен 2013, 01:15

traderkr писал(а): Однако, при падении, наблюдается обратная картина - дорогое жильё теряет в цене меньше (в процентах), чем дешёвое. Я думаю, причины обеих тенденций весьма понятны, если требуется разъяснение - спрашивайте.
Эту закономерность я заметил и знаю сам, но вот почему так происходит не совсем понятно, по крайней мере мне. Можно разъяснить для таких как я? :)

Аватара пользователя
traderkr
Старожил
Сообщения: 1117
Зарегистрирован: 18 ноя 2006, 15:15
Откуда: Канада

Re: Инвестирование в недвижимость. Вопрос по застройщику

Непрочитанное сообщение traderkr » 14 сен 2013, 06:20

Как правило, предметы роскоши менее подвержены влиянию кризиса, чем предметы первой необходимости.

Жильё эконом-класса покупается молодыми семьями, мигрантами и т.д., т.е. наименее защищённой частью населения. Обычно (в западном мире) эти слои населения приобрают жилью в рассрочку и их способность выплачивать ипотеку (mortgage) зависит от процентной ставки и работы. В кризисный период, при уменьшении рабочих мест, а также при росте процентной ставки - спрос на такое жильё резко падает, в то же время растёт количество людей, которые не в состоянии выплачивать купленное в заём жильё, а поскольку рыночная цена это баланс спроса и предложения, то и цена реагирует соответсвенно.

Состоятельные люди лучше защищены, их подушка безопасности намного толще. Поэтому количество вынужденных продаж более дорогого жилья - существенно меньше (даже в процентном отношении), чем дешевого. Хотя на рынке более дорогого жилья и наблюдаятся спад спроса, однако он не сопровождается существенным ростом предложения. Жильё продаётся медленее, но не дешевле. Я, например, могу прожить 2-3 года не работая, и не сильно откорректировав свой образ жизни. За эти 2-3 года я, конечно, проем большую часть своего состояния, но это не причина дарить кому-нибудь несколько сот тысяч долларов (т.е. сопоставимую часть состояния) на продаже дома.

Речь в обоих случая идёт об обычном жилье разного класса. Если же речь идёт об очень дорогом жилье, то его цена, вообще, определяется желанием, интересом и возможностями покупателя. Очень часто рыночная цена "дворцов" и "усадьб", строительство которых обходилось первым владельцам в 10-ки и тем более 100-ни миллионов долларов, в разы ниже затрат на строительство. Т.е. такая недвижимость - это не вложение средств, а создание того, что хочется. Custоm made дом, строительство которого обходится в 15 миллионов долларов, будет стоить 7-8 после окончания строительства. И это не зависит от кризиса, а только от спроса и предложения. Такое жильё не покупается на ипотеку. И для владельца таких денег всегда встаёт вопрос - создать что-нибудь своё или же купить готовое, но это готовое должно быть существенно лучше, чем то, что можно создать самому.

Аватара
Хитрая Лиса
Практикант
Сообщения: 38
Зарегистрирован: 24 июл 2013, 19:39

Re: Инвестирование в недвижимость. Вопрос по застройщику

Непрочитанное сообщение Хитрая Лиса » 16 сен 2013, 18:10

traderkr писал(а):Лиса, ни в коем случае не пытаюсь вас переубеждать. Главный принцип при частном размещении денег - человеку должно быть максимально спокойно и комфортно. Деньги можно заработать и потерять в любом варианте. Радость от заработанных денег, как и переживание по утраченным, как правило кратковременна, да и событие ожидается где-то пусть и не в очень далёком, но в будущем. И время ожидания стоит провести, как можно более в душевном покое. Поэтому выбор - это дело исключительно индивидуальное.
Соответственно, относитесь к моим нижеследующим рассуждениям, исключительно как информации о рациональном подходе, который соотвествует моему представлению о душевном покое.
Я вас услышала. Если перевести ваши выкладки на росийский рынок, то расклад будет таким же, но я одним НО - вариант, когда есть сумма для инвестирования у большинства возникает только из-за разницы в стомости проданного жилья (возможно нескольких объектов недвижимости) и + накопления, которые не являются весомыми в большинстве случаев и стоимости нового жилья. после покупки которого и остаётся та самая сумма для инвестирования. Надесюь вы меня сможете понять.

Пока рынок инвестирования в недвижимость не настолько развит чтобы понимать разницу между первым, анпример, и третьи вариантами. Т.е. очевидность возможности в любое время продать объект недвижимости действеут как доп. психологический фактор к самой инвестиции - захочу, продам. А покупка более высокого по стоимости и, соответственно, более надёжного жилья, с которого нельзя прямо сейчас что-то получить скорее будет отпугивать . Да, готова списать на менталитет)

Первый вариант именно тем привлекателен что подразумевает вложение того что есть с целью как сохранить (потом продать или детям подарить) так и получить прибыль (продать и потратить, например, на ремонт основной (назовём её так) недвижимости или на покупку авто. Вариант с биржой или покупкой недвижимости площадью более необходимой пока мало популярен, скорее всего будет куплено поменьше площадью, но два.

Не берусь судить плохо это или хорошо, но результаты дотошных опросов и "исследований" показали, что 90% примерно рассматривают только первый вариант вообще как единственно взможный. Честно говоря была уверена, что таких будет меньшинство. Но...

Что касается начала разговора, то у меня, если брать ваш пример, получается какой-то пятый вариант:
Я поупаю один таунхаус для того чтобы жить в нёём и он не участвует ни в каких моих дальнейших действиях. Покупаю квартиру (вторичку или нет пока не ясно) и после оформления уже под неё беру кредит в банке для покупки третьего объекта - опять же таунхауса или небольшого коттеджа. Пока будет строиться третий объект, второй будет сдаваться что покроет все первичные затраты хотя бы на 50%. А по окончании эпопеи я буду иметь на балансе один таун для жизни, одну квартиру для сдачи внаём, что всегда акуально, и один таун на продажу. Т.е. в результате у меня остаётся 2 объекта как в первом варианте примера, но за счёт третьего я смогу покрыть часть расходов на всё это мероприятие за 2-3 года потратив наличкой и кредитами на 40% меньше чем если рассматривать только первый вариант. И ещё 2-3 уйдёт на остаток. Надеюсь уложиться в 5 лет полностью.

Аватара
Хитрая Лиса
Практикант
Сообщения: 38
Зарегистрирован: 24 июл 2013, 19:39

Re: Инвестирование в недвижимость. Вопрос по застройщику

Непрочитанное сообщение Хитрая Лиса » 16 сен 2013, 18:16

valerija писал(а):
Хитрая Лиса писал(а): Потому ориентируюсь на три "за":
количество и качество уже реализованных проектов.

Подробней за качество проектов. Что и сколько возвёл застройщик спросить можно у гугла, но как оценить качество проектов? Ведь для того, чтобы понять, насколько хорошо или плохо жильё в нём надо пожить самому, причём хотя бы пару лет. Так как Вы тогда оцениваете?
Хитрая Лиса писал(а): Популярность расположения посёлка с перспективой на будущее для продажи.
Тоже пока является загадкой для меня. Например, сейчас популярно новорижское направление. те же таунхаусы стоят там в среднем 26 млн. Но будет ли данное направление пользоваться спросом через пару лет большой вопрос
Или, например, пятницкое шоссе. Там готовый таун стоит 12-15 млн, но сейчас они продаются шатко-валко, т.к. до своей недвижимости можно ехать очень долго.
Как оценить с вероятностью хотя бы процентов 80-90, что жильё, куда инвестировали сохранит (а лучше преумножит) вложенное?
Сколько - у Гугла, как - у собственников, они молчать не будут.

Я не рассматриваю недвижимость сейчас как "хорошее жильё" в том контексте что вы пишете. Только как хорошее вложение средств, т.е. ориенитруюся исключительно на спрос.

Только ориентируясь на мнения экспертов, на оценку, на свою интуицию. К сожалению рыное недвижимости в России пока ещё зыбкое болото. Потому вариант количество уже построенных посёлков для меня пока в лидерах - это минимум гарантии что будут строить. остальное, увы, долгий и кропотливый труд по сравнению, анализу, рассчёту. Но и тут от ошибки никто не застрахован. Я, пожалуй, минимальную ставку сделаю на Пятницкое исходя из всего того что удалось узнать, со стоимостью на нулевом этапе строительства от 7-7,5млн. рублей к 12-14,5 к оконанию строительства.

Аватара
Хитрая Лиса
Практикант
Сообщения: 38
Зарегистрирован: 24 июл 2013, 19:39

Re: Инвестирование в недвижимость. Вопрос по застройщику

Непрочитанное сообщение Хитрая Лиса » 16 сен 2013, 18:25

traderkr писал(а):
К тому же есть у меня подозрение, что "казачок, то засланный" и суть дискуссии его не сильно волнует, главное отметиться во всех верхних темах.
Основная суть - всё, что бы мы не делали, мы делаем инвестируя?) В недвижимость, в предметы быта, в себя (обучение, развитие, да хоть пластическая операция наконец!), в бизнес, в детей...

Протуплю ещё раз... А зачем отписываться в верхних темах? :mad:

Аватара пользователя
traderkr
Старожил
Сообщения: 1117
Зарегистрирован: 18 ноя 2006, 15:15
Откуда: Канада

Re: Инвестирование в недвижимость. Вопрос по застройщику

Непрочитанное сообщение traderkr » 17 сен 2013, 01:46

Протуплю ещё раз... А зачем отписываться в верхних темах? :mad:
Проявить "активность" и начать рекламировать трейдера "Васю Пупкина" и ДЦ "Pole Chudes Invest Global Markets LLC".

Аватара пользователя
traderkr
Старожил
Сообщения: 1117
Зарегистрирован: 18 ноя 2006, 15:15
Откуда: Канада

Re: Инвестирование в недвижимость. Вопрос по застройщику

Непрочитанное сообщение traderkr » 17 сен 2013, 01:51

Хитрая Лиса писал(а):Основная суть - всё, что бы мы не делали, мы делаем инвестируя?) В недвижимость, в предметы быта, в себя (обучение, развитие, да хоть пластическая операция наконец!), в бизнес, в детей...
Ну с точки зрения классического определения инвестирования: общее образование, развитие, дети и т.д. Конечно, не являются прямым инвестментом, это скорее накладные расходы.
С житейской же точки зрения - конечно, с вами согласен. Но это уже тема философская. :)

Аватара пользователя
traderkr
Старожил
Сообщения: 1117
Зарегистрирован: 18 ноя 2006, 15:15
Откуда: Канада

Re: Инвестирование в недвижимость. Вопрос по застройщику

Непрочитанное сообщение traderkr » 17 сен 2013, 01:57

По-поводу же ваших планов инвестирования в недвижимость - звучит весьма разумно. Спекулятивная составляющая (заём) весьма сбалансирована.
Замечу лишь, что меня бы напряг тот факт, что большое количество жилья в рассматриваемом жилом массиве куплено в качестве инвестиции. Т.е. реально желающих купить "здесь" жильё на данном этапе не так много. Зато при окончании строительства появится много желающих его продать. Как бы предложение не превысило спрос.
Это так, мысли вслух.

Ответить