Инвестирование в недвижимость. Вопрос по застройщику

Форум для трейдеров, инвесторов и аналитиков отечественного фондового рынка.
Аватара
Хитрая Лиса
Практикант
Сообщения: 38
Зарегистрирован: 24 июл 2013, 19:39

Инвестирование в недвижимость. Вопрос по застройщику

Непрочитанное сообщение Хитрая Лиса » 16 авг 2013, 17:01

Добрый день!

Пожалуйста, объясните мне, человеку далёкому от инвестирования в недвижимость России и инвестирования в недвижимость в принципе, как одна и так же компания может быть одновременно и застройщиком, и продавцом недвижимости и инвестором?

А то тут я, честно говоря, сломала себе мозг: http://msk.mosreg.ru/invest_deyatelnost/3008.html так как уже смотрела инфу по компании Сабидом, но не на предмет инвестиций, а на предмет покупки таунхауса для дальнейшего проживания в нём.

А на странице деятельность компании Сабидом обозначена как «Направление деятельности: инвестиции в малоэтажное строительство». И всё это в разделе «Инвестиционная деятельность и строительство». И всё это на первых страницах выдачи.

Так как только начала изучать этот вопрос, то такие вещи ставят меня в тупик. Думаю, здесь достаточно людей, которые смогут внести ясность в вопрос.

Спасибо!

Аватара пользователя
traderkr
Старожил
Сообщения: 1119
Зарегистрирован: 18 ноя 2006, 15:15
Откуда: Канада

Re: Инвестирование в недвижимость. Вопрос по застройщику

Непрочитанное сообщение traderkr » 16 авг 2013, 20:27

Застройщик всегда и есть инвестор. Он вкладывает деньги в покупку территории, в планирование жилья, в развитие инфраструктуры, в постройку и т.д. Затем ему надо всё это продать. В чём проблема, не понятно?
Если я покупаю магазин или гараж или любой другой бизнес и вы в нём работаете - то я инвестор. А если я купил магазин и сам в нём работаю, то я уже не инвестор?

Аватара
Хитрая Лиса
Практикант
Сообщения: 38
Зарегистрирован: 24 июл 2013, 19:39

Re: Инвестирование в недвижимость. Вопрос по застройщику

Непрочитанное сообщение Хитрая Лиса » 19 авг 2013, 07:25

traderkr писал(а):Застройщик всегда и есть инвестор. Он вкладывает деньги в покупку территории, в планирование жилья, в развитие инфраструктуры, в постройку и т.д. Затем ему надо всё это продать. В чём проблема, не понятно?
Если я покупаю магазин или гараж или любой другой бизнес и вы в нём работаете - то я инвестор. А если я купил магазин и сам в нём работаю, то я уже не инвестор?
Т.е. застройщик, не важно какой, инвестирует в свои же посёлки? Просто не все просмотренные зстройщики подписаны как инвесторы. Есть ещё компании продавцы, у которых об этом тоже нет ни слова. Потому это вызывает какой-то информационный дискомфорт.

Если я вкладываю денги в покупку недвижимости - я инвестор? Или перекупщик? Или кто?

Если вы купите рабочий магазин, то вы не инвестор, вы просто собственник, а я - работник. По-моему это другое.

Инвестирование, как я думаю, это вложение средств. Покупка магазина - это преобретение. Покупая килограмм картошки вы же не становитесь инвестором?) так и с магазином. А недвижимость - это именно вложение. Те же застройщики, они вкладывают, строят и продают (если повезёт и всё просчитали конечно), но они не живут в построенном посёлке. Разве не так?

Инвестиция - вложение с целью получения прибыли от продажи, а не от использования. Я не права?

Аватара пользователя
traderkr
Старожил
Сообщения: 1119
Зарегистрирован: 18 ноя 2006, 15:15
Откуда: Канада

Re: Инвестирование в недвижимость. Вопрос по застройщику

Непрочитанное сообщение traderkr » 19 авг 2013, 12:36

Покупка с целью получения прибыли от продажи без дополнительных действий со стороны покупателя - это скорее один из видов спекуляции (впрочем понятие спекуляции довольно размыто), как одного из под-видов инвестирования.
Инвестирование в общем смысле - это вложение капитала с целью извлечения прибыли. Точка.
Продавать при этом не обязательно.
Если я купил килограм картошки, чтобы её пожарить - я не стал инветором, поскольку моей целью не является приращение капитала. если же я купил килограм картошки, чтобы перепродать её дороже - я инвестор, мои средства инвестированы в эту картошку и я расчитываю получить с неё прибыль.
Если я купил работающий магазин и взял вас на работу - я тоже инвестор, поскольку моя цель получать прибыль в виде дивиденда, к примеру.
Фирма-продавец недвижимости, не является инвестором в эту недвижимость - это контрактор привлечённый владельцем недвижимости (к примеру застройщиком), с целью реализации его товара. Фирма-продавец извлекает прибыль от выполнения работ.

Аватара
Хитрая Лиса
Практикант
Сообщения: 38
Зарегистрирован: 24 июл 2013, 19:39

Re: Инвестирование в недвижимость. Вопрос по застройщику

Непрочитанное сообщение Хитрая Лиса » 20 авг 2013, 14:44

traderkr писал(а):Покупка с целью получения прибыли от продажи без дополнительных действий со стороны покупателя - это скорее один из видов спекуляции (впрочем понятие спекуляции довольно размыто), как одного из под-видов инвестирования.
Инвестирование в общем смысле - это вложение капитала с целью извлечения прибыли. Точка.
Продавать при этом не обязательно.
Если я купил килограм картошки, чтобы её пожарить - я не стал инветором, поскольку моей целью не является приращение капитала. если же я купил килограм картошки, чтобы перепродать её дороже - я инвестор, мои средства инвестированы в эту картошку и я расчитываю получить с неё прибыль.
Если я купил работающий магазин и взял вас на работу - я тоже инвестор, поскольку моя цель получать прибыль в виде дивиденда, к примеру.
Т.е. грань между спекулянтом и инвестором настолько тонка, что каждый сам для себя решает, кто он?)

С картошкой разумно. Хотя пожарить и съесть можно считать инвестицией в себя любимого.
traderkr писал(а):Фирма-продавец недвижимости, не является инвестором в эту недвижимость - это контрактор привлечённый владельцем недвижимости (к примеру застройщиком), с целью реализации его товара. Фирма-продавец извлекает прибыль от выполнения работ.
Тогда компании, которые одновременно являются и инвесторами в свой прокт (или соинвесторами), и реализаторами проекта, т.е. сами строят, и продавцами являются ли в конечном итоге инвесторами своего проекта? Я пытаюсь понять логическую цепочку, связывающую меня, как инвестора, с компанией, которая или строит, или строит и продаёт, что по сути не важно, какую-либо недвижимость. Пока получается, что моё положение в данной цепочке ближе к спекулянту, так как преобрести недвижимость я планирую только содной целью - продать дороже по завершении строительства)

Инвестор в строительство (не застройщик) тоже может больше ничем не вкладываться в строительство. Тогда, по вашим словам, он тоже спекулянт. А по сути без его денег ни застройщик ничего не построит, ни продавец не купит. И он как бы находится вверху этой иерархической цепочки. Разве нет?

Аватара
Хитрая Лиса
Практикант
Сообщения: 38
Зарегистрирован: 24 июл 2013, 19:39

Re: Инвестирование в недвижимость. Вопрос по застройщику

Непрочитанное сообщение Хитрая Лиса » 20 авг 2013, 14:57

И ещё...Если принять за отправную точку ваше утверждение, что инвестирование в общем смысле - это вложение капитала с целью извлечения прибыли, то с точки зрения недвижимости сюда входит как продажа недвижимости по окончанию строительства, так и её сдача в аренду - два абсолютно разных способа инвестиций и, скорее всего, с разным процентом и сроком окупаемости, если я всё правильно понимаю?

P.S. Инвестор инвестору проинвестировал да не доинвестировал инвестицию - вот что у меня в голове получилось:(

Аватара пользователя
Trader_
Приверженец
Сообщения: 628
Зарегистрирован: 24 мар 2005, 14:55

Re: Инвестирование в недвижимость. Вопрос по застройщику

Непрочитанное сообщение Trader_ » 20 авг 2013, 16:19

Понятие "инвестора" можно не только с позиции самого этого лица рассматривать, а с точки зрения роли в процессе. Я в недвижимости не разбираюсь, но так понимаю, есть просто 3 роли: 1). Кто кладет кирпич. 2). На чьи деньги куплен кирпич. 3). Кто будет искать покупателей на готовое сооружение. Роли могут в одном лице совпадать, могут сочетаться по-разному. Но если смотреть модель со стороны, инвестор - это тот, на чьи деньги крутится любая карусель. А для чего он это сделал, для прибыли или из благих побуждений, на какой срок - с точки зрения функции, которую он выполняет для процесса (а не для себя), определение не меняет.
Жизнь похожа на коробку спичек. Обращаться с ней серьёзно — смешно. Обращаться несерьёзно — опасно. Акутагава Рюноскэ

Аватара пользователя
traderkr
Старожил
Сообщения: 1119
Зарегистрирован: 18 ноя 2006, 15:15
Откуда: Канада

Re: Инвестирование в недвижимость. Вопрос по застройщику

Непрочитанное сообщение traderkr » 20 авг 2013, 18:24

Ну вот возьмём простой пример. Я собираюсь поехать челноком в Китай и купить товара на 3000 баксов, а затем реализовать его в своей лавке на рынке за 12000.
Весь товар я планирую перепродать в течении 3-х месяцев, т.е. скорость реализации товара - 1000 баксов в месяц (1000 - это себестоимость).
Операционные расходы на поездку - ещё 1000 баксов. Билеты, проживание (командировочные), растаможка. Это 1000 - уже не инвестиция в прямом смысле, а "расходы на производство". Но эти деньги мне надо иметь при себе до поездки. Поездка занимает 1 месяц, т.о. время от начала проекта до его окончания - 4 месяца.
Есть ещё расходы на реализацию товара в течении следующих 3-х месяцев. Скажем 500 баксов в месяц.
Суммарный расход на проэкт - $5500. Предполагаемая прибыль - $6500. Начальный капитал, требуемый для моего проэкта - $4000. Расходы на реализацию (500 баксов в месяц) покрываются ценой реализации.
Т.е. за 4 месяца я предполагаю увеличить свой капитал в 3 раза.
Предположим перед самой поездкой, ко мне приходит Вася и даёт мне $2000 баксов за то, что я отдам ему треть привезённого товара.
Я делаю прерасчёт: после приезда мне останется товара на 2000 баксов, который я смогу продать за 8 тонн и на это у меня уйдёт 3 месяца, включая поездку, вместо 4-х, как я планировал инвестируя в проэкт только собственные средства.
И мои расходы падают, до $2000 (4000 - 2000 от Васи). Прибыль $5000 (6000 - 2*500). Итого, вложенные средства вырастут 3.5 раза за 3 месяца (супротив 3 за 4-е, как было до Васи).

После привоза товара ко мне приходит Петя (или тот же Вася) и предлагает 3 штуки за половину оставшегося у меня товара (т.е. за 1000).
Я снова делаю перерасчёт - если я отдаю товар, то время на реализацию остатка сократиться на месяц. Автоматически не надо будет платить лишние 500 баксов за место на рынке. И так, принимая предложение Пети, я имею полностью оплаченный товар для реализации + 1000 баксов, из которых 500 уйдёт позже на реализацию остатка. Т.о. за оставшийся месяц - я получу 3000 и потрачу 500. Суммарная прибыль с проэкта будет 3500 долларов за 2 месяца, с учётом того, что риск нейтрализован уже через месяц.

Т.е. изначально я планировал "инвестировать" $4000 и получить с этого $6500 прибыли за четыре месяца. За счёт Васи и Пети, я инвестировал только $2000 и получил $3500 прибыли всего за два месяца.

При этом Вася инвестировал в мой проэкт, а Петя только в товар. Прибыльность инвестиции каждого из них можно посчитать. Предполагая, что стоимость и цена реализации товара для них такая же как и у меня, имеем:
1. Вася вкладывает 2000 и получает 1500 баксов прибыли за 2 месяца.
2. Петя инвестирует 3000 и получает 500 баксов прибыли в течении месяца.

Каждый из участников проэкта имеет свою часть пирога, соответственно с вложенными средствами, усилиями и рисками.

В недвижке всё, в принципе, тоже самое.

Аватара пользователя
traderkr
Старожил
Сообщения: 1119
Зарегистрирован: 18 ноя 2006, 15:15
Откуда: Канада

Re: Инвестирование в недвижимость. Вопрос по застройщику

Непрочитанное сообщение traderkr » 20 авг 2013, 21:05

Да ещё в догонку. В отличие от понятия инвестирования, которое имеет чёткое и однозначное определение, понятие "спекуляция" такого чёткого поределения не имеет. Обычно под спекуляцией подразумевается пассивное вложение капитала на короткий срок. Т.е. если вы купили квартиру на этапе строительства с целью перепродать её по-окончанию оного - эту инвестицию можно определить, как спекулятивную. Ежели квартира куплена под сдачу в аренду (пусть даже с последующей в будущем продажей), то это уже долговременная инвестиция.
При сдаче в аренду у вас появляются определённые операционные и капитальные расходы, как то ремонт, расходы на поиски, заключние (и расторжение) договора и так далее. К тому же меняются риск факторы и их структура. Это уже не пассивная инвестиция. Её точно нельзя назвать спекулятивной.
Т.е. понятие "спекуляция" несимметрично. Есть инвестиции, которые могут подпадать под это понятие, а есть те, которые однозначно не являются спекуляцией.
Строго говоря, спекуляция - это не отдельный термин, а прилагательное при слове инвестиция. Т.е. под спекуляцией подразумевается - спекулятивная инвестиция.
Кстати, примером такой инвестиции, является покупка недвижимости на стадии проэкта, под депозит. Когда инвестор-спекулянт даёт некий депозит, допустим 10% от стоимости жилья, а оговорённую цену выплачивает застройщику в момент сдачи готового жилья. Так это работает в Штатах и Канаде. При этом покупателю-спекулянту нужно на момент заключения договора иметь только сумму депозита. А перед получением готового жилья - оно перепродаётся, допустим, на 30% дороже той суммы, за которую его продал застройщик. Т.о. прибыль первого покупателя-спекулянта будет 300% от капитала, вложенного им в проэкт. Но и риски его соответствующие. Если построенное жильё не будет пользоваться спросом, то он может потерять свой депозит, если не сможет выкупить жильё в установленный срок.

Аватара
Хитрая Лиса
Практикант
Сообщения: 38
Зарегистрирован: 24 июл 2013, 19:39

Re: Инвестирование в недвижимость. Вопрос по застройщику

Непрочитанное сообщение Хитрая Лиса » 30 авг 2013, 18:32

Trader_ писал(а):Понятие "инвестора" можно не только с позиции самого этого лица рассматривать, а с точки зрения роли в процессе. Я в недвижимости не разбираюсь, но так понимаю, есть просто 3 роли: 1). Кто кладет кирпич. 2). На чьи деньги куплен кирпич. 3). Кто будет искать покупателей на готовое сооружение. Роли могут в одном лице совпадать, могут сочетаться по-разному. Но если смотреть модель со стороны, инвестор - это тот, на чьи деньги крутится любая карусель. А для чего он это сделал, для прибыли или из благих побуждений, на какой срок - с точки зрения функции, которую он выполняет для процесса (а не для себя), определение не меняет.
Ну так вот роль я и пытаюсь осмыслить! Но всё равно получается какая-то ерунда. Смотрите, формально я покупаю, например, квартиру, у компании N, т.е. по факту-то я просто покупаю, а с точки зрения строительства и самой компании N - вкладываю деньги в строительство,так как 80% компаний-застройщиков строят на то, что получат за проданные квартиры и только 20% - на деньги инвесторов или на свои. Вот и получается, для чего бы мне эта самая квартира ни была нужна, я в любом случае как минимум являюсь соинвестором. пусть и мелким.

Другое дело, если бы я просто пришла в эту саму компанию N и сказала "Вот вам NNN рублей, хочу чтобы вы их вложили в строительство посёлка Х за N% в итоге".

Так-то вроде всё сходится:)

Аватара
Хитрая Лиса
Практикант
Сообщения: 38
Зарегистрирован: 24 июл 2013, 19:39

Re: Инвестирование в недвижимость. Вопрос по застройщику

Непрочитанное сообщение Хитрая Лиса » 30 авг 2013, 18:41

traderkr писал(а):Ну вот возьмём простой пример...

Т.е. изначально я планировал "инвестировать" $4000 и получить с этого $6500 прибыли за четыре месяца. За счёт Васи и Пети, я инвестировал только $2000 и получил $3500 прибыли всего за два месяца.

При этом Вася инвестировал в мой проэкт, а Петя только в товар.

Каждый из участников проэкта имеет свою часть пирога, соответственно с вложенными средствами, усилиями и рисками.

В недвижке всё, в принципе, тоже самое.
Не соглашусь с вами! Инвестировали именно Вася и Петя, вы же лишь изначально имели некую сумму на реализацию своего проекта, т.е. не являлись инвестором, а только покупателем с одной стороны и продавцом - с другой, т.е. перекупщиком.

Хотя я кажется опять запуталась:(

Если всю вашу раскладку выше перевести на недвижимость, то получится, что компания-застройщик, которая строит за свой счёт является инвестором лишь в части реализации своего проекта на определённом этапе, но не по факту, и только частично. А если она при этом ещё и не вкладывает свои средства, т.е. ищет инвесторов под конкретный проект, то она вообще не инвестор, максимум - компания-куратор этого самого строительства. Покупатели же недвижимости в последнем случае вообще в расчёт не берутся, так как это уже возврат инвестиций, т.е. прибыль.

Чем дальше, тем тупее я себя чувствую...

Аватара
Хитрая Лиса
Практикант
Сообщения: 38
Зарегистрирован: 24 июл 2013, 19:39

Re: Инвестирование в недвижимость. Вопрос по застройщику

Непрочитанное сообщение Хитрая Лиса » 30 авг 2013, 18:44

traderkr писал(а): Т.е. понятие "спекуляция" несимметрично. Есть инвестиции, которые могут подпадать под это понятие, а есть те, которые однозначно не являются спекуляцией.
Строго говоря, спекуляция - это не отдельный термин, а прилагательное при слове инвестиция. Т.е. под спекуляцией подразумевается - спекулятивная инвестиция.
Кстати, примером такой инвестиции, является покупка недвижимости на стадии проэкта, под депозит. Когда инвестор-спекулянт даёт некий депозит, допустим 10% от стоимости жилья, а оговорённую цену выплачивает застройщику в момент сдачи готового жилья. Так это работает в Штатах и Канаде. При этом покупателю-спекулянту нужно на момент заключения договора иметь только сумму депозита. А перед получением готового жилья - оно перепродаётся, допустим, на 30% дороже той суммы, за которую его продал застройщик. Т.о. прибыль первого покупателя-спекулянта будет 300% от капитала, вложенного им в проэкт. Но и риски его соответствующие. Если построенное жильё не будет пользоваться спросом, то он может потерять свой депозит, если не сможет выкупить жильё в установленный срок.
А, ну если так разграничить, то многое можно уложить в какие-то рамки намного проще просто абстрогировавшись от слова инвестиция в принципе. В схему с категориями инвестиций можно уложить что угодно - от покупуи и перепродажи до вложения некой суммы за %.

Аватара
invidio
Новичок
Сообщения: 14
Зарегистрирован: 30 авг 2013, 20:54

Re: Инвестирование в недвижимость. Вопрос по застройщику

Непрочитанное сообщение invidio » 30 авг 2013, 22:28

traderkr писал(а): Т.е. понятие "спекуляция" несимметрично. Есть инвестиции, которые могут подпадать под это понятие, а есть те, которые однозначно не являются спекуляцией.
Строго говоря, спекуляция - это не отдельный термин, а прилагательное при слове инвестиция. Т.е. под спекуляцией подразумевается - спекулятивная инвестиция.
Кстати, примером такой инвестиции, является покупка недвижимости на стадии проэкта, под депозит. Когда инвестор-спекулянт даёт некий депозит, допустим 10% от стоимости жилья, а оговорённую цену выплачивает застройщику в момент сдачи готового жилья. Так это работает в Штатах и Канаде. При этом покупателю-спекулянту нужно на момент заключения договора иметь только сумму депозита. А перед получением готового жилья - оно перепродаётся, допустим, на 30% дороже той суммы, за которую его продал застройщик. Т.о. прибыль первого покупателя-спекулянта будет 300% от капитала, вложенного им в проэкт. Но и риски его соответствующие. Если построенное жильё не будет пользоваться спросом, то он может потерять свой депозит, если не сможет выкупить жильё в установленный срок.
На мой взгляд это не совсем спекуляция, если человек все же решает вложить свои деньги в недвижимость на стадии строительства, а потом вдруг решит её продать. Ведь это же не человек накручивает цену на недвижимость, а цена сама вырастает за счет уменьшения рисков и в дальнейшем её можно или сдавать, или продать, как кому удобнее. С одной стороны в таких делах грань очень тонка, но мне все же кажется, что это будут инвестициями в недвижимость, а уж долгосрочными или краткосрочными это уж как сам инвестор решит.
Ведь если мы купим слиток золота и через год-два его продадим, то мы инвесторы, а если недвижимость купим, она достоится и мы её продадим, то мы уже спекулянты?

Аватара
Хитрая Лиса
Практикант
Сообщения: 38
Зарегистрирован: 24 июл 2013, 19:39

Re: Инвестирование в недвижимость. Вопрос по застройщику

Непрочитанное сообщение Хитрая Лиса » 31 авг 2013, 11:30

invidio писал(а): На мой взгляд это не совсем спекуляция, если человек все же решает вложить свои деньги в недвижимость на стадии строительства, а потом вдруг решит её продать. Ведь это же не человек накручивает цену на недвижимость, а цена сама вырастает за счет уменьшения рисков
А если упадёт в цене?

Аватара
invidio
Новичок
Сообщения: 14
Зарегистрирован: 30 авг 2013, 20:54

Re: Инвестирование в недвижимость. Вопрос по застройщику

Непрочитанное сообщение invidio » 31 авг 2013, 11:35

traderkr писал(а):При этом Вася инвестировал в мой проэкт, а Петя только в товар. Прибыльность инвестиции каждого из них можно посчитать. Предполагая, что стоимость и цена реализации товара для них такая же как и у меня, имеем:
1. Вася вкладывает 2000 и получает 1500 баксов прибыли за 2 месяца.
2. Петя инвестирует 3000 и получает 500 баксов прибыли в течении месяца.

Каждый из участников проэкта имеет свою часть пирога, соответственно с вложенными средствами, усилиями и рисками.

В недвижке всё, в принципе, тоже самое.
Как по мне, так в данной ситуации, если уж считать, что покупка недвижимости с целью продать - это спекуляция, то в вашем случае вы тоже спекулянт, ведь у вас те же цели в данном примере.

Ответить