Инвестирование в недвижимость. Вопрос по застройщику

[valerija]

Что касается начала разговора, то у меня, если брать ваш пример, получается какой-то пятый вариант:
Я поупаю один таунхаус для того чтобы жить в нёём и он не участвует ни в каких моих дальнейших действиях. Покупаю квартиру (вторичку или нет пока не ясно) и после оформления уже под неё беру кредит в банке для покупки третьего объекта - опять же таунхауса или небольшого коттеджа. Пока будет строиться третий объект, второй будет сдаваться что покроет все первичные затраты хотя бы на 50%. А по окончании эпопеи я буду иметь на балансе один таун для жизни, одну квартиру для сдачи внаём, что всегда акуально, и один таун на продажу. Т.е. в результате у меня остаётся 2 объекта как в первом варианте примера, но за счёт третьего я смогу покрыть часть расходов на всё это мероприятие за 2-3 года потратив наличкой и кредитами на 40% меньше чем если рассматривать только первый вариант. И ещё 2-3 уйдёт на остаток. Надеюсь уложиться в 5 лет полностью.

Какая-то хлипкая схема получается. Хотя бы потому, что вы говорили о покупке таунхауса на начальной стадии строительства. В таком случае, вам придётся где-то жить (ну, например, в приобретённой вами квартире), пока он будет окончательно возведён+время на ремонт. Следовательно на этот период (2-3 года) квартира сдаваться не будет, и планы о приобретении следующего таунхауса в качестве инвестиции откладываются. Так что пятью годами дело не обойдётся.
И о каких первичных хатратах на второй таунхаус идёт речь? Приобретение?

[valerija]

Я не рассматриваю недвижимость сейчас как "хорошее жильё" в том контексте что вы пишете. Только как хорошее вложение средств, т.е. ориенитруюся исключительно на спрос.

Ну, говоря о "хорошем жилье", я имела в виду приблизительно следующее: я обычный человек, но хочу, чтобы в приобретаемом мною жилище было тепло, светло и уютно, чтобы всё хорошо работало, и не нуждалось в ежедневном ремонте. И да, было бы отлично, чтобы добираться до него было легко и просто, и соседи были адекватными людьми. И предполагаю, что любой здравомыслящий человек, приобретающий жильё для себя выдвинет аналогичные требования. Следовательно, продать разваливающуюся хибару, до которой ехать пару км. по грязи, даже в самом перспективном направлении будет сложновато. Но, может, я всё преувеличиваю?

Я, пожалуй, минимальную ставку сделаю на Пятницкое исходя из всего того что удалось узнать, со стоимостью на нулевом этапе строительства от 7-7,5млн. рублей к 12-14,5 к оконанию строительства.

На нулевом цикле за 7-7,5???? Ничего не путаете?

[valerija]

Замечу лишь, что меня бы напряг тот факт, что большое количество жилья в рассматриваемом жилом массиве куплено в качестве инвестиции. Т.е. реально желающих купить "здесь" жильё на данном этапе не так много. Зато при окончании строительства появится много желающих его продать. Как бы предложение не превысило спрос.
Это так, мысли вслух.

А этот фактор явно никто не учёл) В таком случае надо дождаться значительного снижения цены - т.к. все владельцы "запасных" таунов захотят их продать сразу по завершению строительства, перекупить и выждать ещё полгода, пока основная масса жильцов заселится, заработает инфраструктура и посёлок. Тогда точно прибыль будет.

[Хитрая Лиса]

Что касается начала разговора, то у меня, если брать ваш пример, получается какой-то пятый вариант:

Какая-то хлипкая схема получается. Хотя бы потому, что вы говорили о покупке таунхауса на начальной стадии строительства. В таком случае, вам придётся где-то жить (ну, например, в приобретённой вами квартире), пока он будет окончательно возведён+время на ремонт. Следовательно на этот период (2-3 года) квартира сдаваться не будет, и планы о приобретении следующего таунхауса в качестве инвестиции откладываются. Так что пятью годами дело не обойдётся.
И о каких первичных хатратах на второй таунхаус идёт речь? Приобретение?

У меня есть где жить сейчас и будет где, когда достроят первый таунхаус. Так что нет никакой хлипкости именно в этом плане. Вы не учитываете, что первоначальную инвестицию я уже сделала и сроки окончания строительства совсем близко. Именно это и стало толчком к поиску куда вложить то, что не потребуется на ремонт первого (назовём его так) таунхауса.

Первичные затраты на покупку первого таунхауса и ремонт в нём. Думаю, за 5 лет ну если не на 50, то на 30% точно.

[Хитрая Лиса]

Ну, говоря о "хорошем жилье"

Тут однозначного мнения быть не может в принуипе - у каждого своё понимание хорошего жилья. Обязательный минимум для комфорта? Да, конечно.

Я, пожалуй, минимальную ставку сделаю на Пятницкое исходя из всего того что удалось узнать, со стоимостью на нулевом этапе строительства от 7-7,5млн. рублей к 12-14,5 к оконанию строительства.

На нулевом цикле за 7-7,5???? Ничего не путаете?[/quote]
Чем вас смущает стоимость?

[Хитрая Лиса]

Замечу лишь, что меня бы напряг тот факт, что большое количество жилья в рассматриваемом жилом массиве куплено в качестве инвестиции. Т.е. реально желающих купить "здесь" жильё на данном этапе не так много. Зато при окончании строительства появится много желающих его продать. Как бы предложение не превысило спрос.
Это так, мысли вслух.

А этот фактор явно никто не учёл) В таком случае надо дождаться значительного снижения цены - т.к. все владельцы "запасных" таунов захотят их продать сразу по завершению строительства, перекупить и выждать ещё полгода, пока основная масса жильцов заселится, заработает инфраструктура и посёлок. Тогда точно прибыль будет.

Не стоит также забывть что 90% этих инвесторов мелкие, т.е. продавать будут 1-2 оъекта не более. И 25-30% из них собираются там жить сами. Так что бума не будет, увы. Скорее всего цена будет формироваться тремя факторами:
1. Средняя стоимость по рынку на регион
2. Стоимость исходя из качества строительства застройщиком
3. Наличие инфраструктуры.


Так что понятие "переждать" будет актуально не для всех посёлков, а только для тех, где фонд выкуплен на 95-100%. Хотя может я и не права)

[GONZAlis]

Хитрая Лиса, и как вы предлагаете понять, что фонд выкуплен на типа на 95% для перепродажи?

[valerija]

Я, пожалуй, минимальную ставку сделаю на Пятницкое исходя из всего того что удалось узнать, со стоимостью на нулевом этапе строительства от 7-7,5млн. рублей к 12-14,5 к оконанию строительства.

На нулевом цикле за 7-7,5???? Ничего не путаете?[/quote]
Чем вас смущает стоимость?[/quote]
Как бы это сказать... размером. Навскидку, Гугл выдаёт кучу более дешёвых вариантов - Бисерова Парк - 1,99, Белый город - 3,9, Прудненские дачи - 5, Мартемьяново Парк - 4,6... Я там, конечно не была, но....как говорится цифры говорят сами

[valerija]

Замечу лишь, что меня бы напряг тот факт, что большое количество жилья в рассматриваемом жилом массиве куплено в качестве инвестиции. Т.е. реально желающих купить "здесь" жильё на данном этапе не так много. Зато при окончании строительства появится много желающих его продать. Как бы предложение не превысило спрос.
Это так, мысли вслух.

А этот фактор явно никто не учёл) В таком случае надо дождаться значительного снижения цены - т.к. все владельцы "запасных" таунов захотят их продать сразу по завершению строительства, перекупить и выждать ещё полгода, пока основная масса жильцов заселится, заработает инфраструктура и посёлок. Тогда точно прибыль будет.

Не стоит также забывть что 90% этих инвесторов мелкие, т.е. продавать будут 1-2 оъекта не более. И 25-30% из них собираются там жить сами. Так что бума не будет, увы.

До серьёзного инвестора я явно не дотягиваю, но мне кажется, что когда много собственников в одно и тоже время решат распродать свою недвижимость, она должна стать дешевле. Т.е. теоретически её можно будет прикупить для последующей перепродажи и на этом этапе.

[invidio]

Чем вас смущает стоимость?

Как бы это сказать... размером. Навскидку, Гугл выдаёт кучу более дешёвых вариантов - Бисерова Парк - 1,99, Белый город - 3,9, Прудненские дачи - 5, Мартемьяново Парк - 4,6... Я там, конечно не была, но....как говорится цифры говорят сами

Ну инвестировать средства не обязательно в проекты с изначально низкой стоимостью. Если вы вложите в таун 2 млн., то на выходе не стоит ждать сильно многого. Инвестировать нужно не в то, что подешевле, а в то что понадежнее.

А этот фактор явно никто не учёл) В таком случае надо дождаться значительного снижения цены - т.к. все владельцы "запасных" таунов захотят их продать сразу по завершению строительства, перекупить и выждать ещё полгода, пока основная масса жильцов заселится, заработает инфраструктура и посёлок. Тогда точно прибыль будет.

Не стоит также забывть что 90% этих инвесторов мелкие, т.е. продавать будут 1-2 оъекта не более. И 25-30% из них собираются там жить сами. Так что бума не будет, увы.

До серьёзного инвестора я явно не дотягиваю, но мне кажется, что когда много собственников в одно и тоже время решат распродать свою недвижимость, она должна стать дешевле. Т.е. теоретически её можно будет прикупить для последующей перепродажи и на этом этапе.

Можно прикупить и на этом этапе, только вот сумма от перепродажи будет намного ниже, чем если вы вложитесь в него на этапе строительства

[Хитрая Лиса]

Хитрая Лиса, и как вы предлагаете понять, что фонд выкуплен на типа на 95% для перепродажи?

А где я говорила, что 95% - это для перепродажи? Это в общем. Достаточно позвонить менеджерам и уточнить какие и сколько осталось таунов... и умножить на 2)) Они всегда занижают количество!

[Хитрая Лиса]

Я, пожалуй, минимальную ставку сделаю на Пятницкое исходя из всего того что удалось узнать, со стоимостью на нулевом этапе строительства от 7-7,5млн. рублей к 12-14,5 к оконанию строительства.

На нулевом цикле за 7-7,5???? Ничего не путаете?

Чем вас смущает стоимость?[/quote]
Как бы это сказать... размером. Навскидку, Гугл выдаёт кучу более дешёвых вариантов - Бисерова Парк - 1,99, Белый город - 3,9, Прудненские дачи - 5, Мартемьяново Парк - 4,6... Я там, конечно не была, но....как говорится цифры говорят сами[/quote]
Я вообще-то брала среднюю стоимость. если в одном и томже посёлке есть, к примеру, по 3,5 и по 15, то правильнее рассматривать не самые недорогие, а среднюю стоимость.

Нет такого правила что чем дешевле купил, тем больше получил при продаже. Но и исключением это не назавёшь. Я так и не разобралась что у нас большим спросом пользуется так как тауны покупают и маленькие, и большие, и средние. И никто мне не сказал какие именно берут больше)

[Хитрая Лиса]

Не стоит также забывть что 90% этих инвесторов мелкие, т.е. продавать будут 1-2 оъекта не более. И 25-30% из них собираются там жить сами. Так что бума не будет, увы.

До серьёзного инвестора я явно не дотягиваю, но мне кажется, что когда много собственников в одно и тоже время решат распродать свою недвижимость, она должна стать дешевле. Т.е. теоретически её можно будет прикупить для последующей перепродажи и на этом этапе.[/quote]
Отвечу цитатой:
В целом первичный рынок таунхаусов «вырос» за I полугодие 2013 г. на 19 поселков, так как за этот период был распродан всего один объект. В итоге к середине 2013 г. объем предложения составил 167 поселков.
http://www.irn.ru/articles/35741.html

Раскидайте общий объём на 167 посёлков и что получится? А если ещё учесть категорию покупателей, которые никогда не возьмут на этапе строительства (их почему-то очень много), то получается что спрос будет и на готовые таунхаусы тоже.

[Хитрая Лиса]

Можно прикупить и на этом этапе, только вот сумма от перепродажи будет намного ниже, чем если вы вложитесь в него на этапе строительства

Оттуда же:
В первом полугодии цены на таунхаусы практически не изменились. Заявить о повышении цены открыто смогли только наиболее известные и стабильные проекты с хорошей динамикой продаж, например «Белый город», ЖК «Мечта», «Кронбург». http://www.irn.ru/articles/35728.html

Т.е. в принципе всё логично. Чем серьёзнее застройщик, тем безболезненнее для продаж он может повышать стоимость продаваемой недвижимости. Тут я согласна.

По поводу этапов строительства, когда лучше брать... Пока не знаю, просчитываю и думаю.

[valerija]

Я так и не разобралась что у нас большим спросом пользуется так как тауны покупают и маленькие, и большие, и средние. И никто мне не сказал какие именно берут больше)

Меня этот вопрос тоже интересовал, смотрела статистику, но там ничего конкретного. Просто пишут, что основная масса сделок приходится на тауны 100-150 м, а те, которые больше 200 трудно находят своего хозяина.
С другой стороны я видела рекламу мини-таунов, что-то около 40 м.. Думаю, выглядеть они должны как двухуровневая однокомнатная квартира, т.е. места там явно маловато для семьи, но покупают же люди квартиры-студии, значит и такой формат востребован у кого-то (только вот интересно у кого).